招标文件-马鞍山市雨山区菁萃里前期物业管理

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项目编号：WY****—****号 *******菁萃里前期物业管理 招标文件 招标人：******土地开发投资有限责任公司 招标代理：**臻信数智技术咨询有限责任公司 ****年*月**日 目 录 第一部分 招标人及招标项目简介 第二部分 物业管理早期介入 第三部分 前期物业服务内容及标准要求 第四部分 物业服务收费 第五部分 投标人资格及投标文件要求 第六部分 开标、评标、中标和签订合同 第七部分 附件 第一部分 招标人及招标项目简介 ****菁萃里物业小区由******土地开发投资有限责任公司开发建设。为推进物业管理服务的*场化运作，现决定按照住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《****前期物业管理招标投标实施细则》规定，采用（公开）招标的方式选聘本项目的物业服务企业。 一、招标人概况 招标人名称：******土地开发投资有限责任公司 地址：*******花雨路***号光大大厦*楼 联系电话：****-******* 二、招标项目简介 （一）项目名称：*******菁萃里前期物业管理 （二）项目地址：菁萃里 汤阳地块：占地**.**亩，位于印山路与朱然路交叉口东南区域； （三）项目基本情况 *、物业类型：住宅 ，建筑结构：框架结构。 *、区域四至范围： 汤阳地块：****冶金学院，西至朱然路，北至印山路； （详见附件一《规划总平面图》）。 *、项目总占地面积： 总占地面积*****.**㎡，其中：物业用地***.**㎡，公建用地***.**㎡，道路用地****.*㎡，绿化用地****.*㎡。 *、项目总建筑面积： 总建筑面积*****.**㎡，其中：地下总建筑面积*****.** ㎡，地上总建筑面积*****.** ㎡（住宅总建筑面积*****.** ㎡，非住宅总建筑面积*****.**㎡）。 *、建筑覆盖率**.*%；综合容积率*.*；绿化率**%。 *、共计建筑物**栋（其中多层住宅/栋/套, 高层住宅**栋***套，非住宅/栋/㎡）。 （详见附件二《物业构成明细》） *、规划建设机动停车位***个，其中：地上停车位**个，地下停车位***个；按照规划设计建造了非机动车库*个，****.*㎡。 *、物业共用设备设施明细（见附件三）。 *、公建配套设施及说明（见附件四）。 **、物业管理用房、物业经营性用房及社区组织用房的配置情况 菁萃里项目 座 落 位 置 建筑面积 （平方米） 物业管理用房 *栋 ***.** 物业经营性用房 *栋 ***.* 社区组织用房 *栋、*栋 ***.** **、本项目物业服务等级（详见附件五：《****住宅小区物业服务等级指导标准》三级标准） （四）菁萃里项目已于****年*月开工建设，共分*期开发建设，整个建设项目计划于****年*月全部建成并交付使用。 （五）本项目代理服务费：壹万伍仟元整，由中标人领取中标通知书之前支付给**臻信数智技术咨询有限责任公司。 第二部分 物业管理早期介入 为了便于物业服务企业掌握物业的基本情况，为前期物业管理做好充分准备，招标人就早期介入物业管理的时间、费用做出承诺。 一、早期介入时间：自合同签订之日起至业主入住前 二、早期介入的费用：*****元 (按*.*元／平米测算) 三、早期介入费测算及依据 费用项目 人数 标准 月数 金额（元） 一、人员费用 *、人员工资 ①项目经理 ②客服人员 ③物业管理员 ④保洁人员 ⑤维修人员 ⑥绿化人员 ⑦秩序维护人员 ⑧其他人员（） 工资合计 *、社会统筹保险 *、福利 *、其他（） 人员费用合计 二、行政办公费用 *、物业服务用房装修费用 *、办公费用 *、通信费用 *、交通费用 *、其他（） 办公费合计 三、工具装备费用 *、工具费 *、服装费 *、其他（） 工具装备费用合计 四、物业服务企业固定资产折旧 五、其他支出 *、不可预见费 *、管理费 *、税费 *、 * * * * *、 早期介入费合计 第三部分 前期物业服务内容及标准要求 一、物业服务内容 （一）物业的承接查验 *、查验准备：人员、计划、资料、工具设备。 *、查验内容：物业资料、共用部位、共用设备设施、园林绿化工程、其他公共配套设施。 *、查验问题：收集、处理、跟踪、验证。 （二）入住与装修管理 *、入住服务：登记、签约、收费、发放资料、验房、抄表、发钥匙，资料建档。 *、装修管理：装修登记、审核方案、签订协议、准许施工、巡查监督、纠正违章、竣工验收。 （三）客户服务管理 *、客户沟通 *、客户投诉处理 *、客户满意度调查 （三）物业共用部位、共用设备设施管理 *、使用管理：对业主宣传沟通，加强日常巡视检查。 *、维修保养：定期检查、维护、清洁、润滑；损耗及故障维修；专业测试；更新改造。 *、运行管理：制订运行计划、配备合格人员、提供良好环境、建立健全制度、实施状态管理、努力节能降耗。 *、资料管理：技术档案、维修记录、检验检测报告。 *、外包管理：项目外包分析、外包费用测算、承包方评估、外包合同签订、检查监控、效果验证。 *、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理； （四）秩序维护管理 *、公共安全防范管理服务：出入管理、安防系统使用维护及管理、施工现场管理、社区安全协助管理。 *、消防管理：义务消防队建立；消防报警、灭火系统及消防器材的使用、维护和管理；消防安全制度制定；动火安全管理。 *、车辆管理：出入管理、停放管理、行驶管理、收费管理。 *、物业管理区域内非机动车的行驶、停放及收费管理。 （五）物业环境管理 *、清洁卫生管理：建筑物内、外公共区域清洁；垃圾收集与处理；管道疏通服务； *、白蚁及卫生虫害防治：白蚁防治、鼠害防治、灭蚊、灭蝇、灭蟑。 *、绿化养护管理：日常养护、翻新改造、花木种植、环境布置。 （六）特发事件应急预案 *、制订预案：火灾、电梯事故、治安事件、突发公共卫生事件、供水供电中断、燃气泄漏、排水设施阻塞漫溢、暴雨、地震等突发事件的应急处置预案。 *、定期演练预案并持续改进。 （七）法律法规、政策及合同约定的其他事项。 二、物业服务的标准要求 *、本项目物业服务标准必须达到《****住宅小区物业服务等级指导标三 级标准。 *、按服务等级的要求合理配置各类物业管理、服务人员，用工总人数和各工种人数应在前期物业服务合同中约定。 *、特殊工种，如电工、电梯操作工等需经过相关部门培训，持证上岗。 *、物业服务标准与收费标准质价相符。 第四部分 物业服务收费 一、物业服务计费方式 本项目实行物业服务费用包干制 （包干制、酬金制）。 二、物业服务费（物业服务资金）构成 本项目物业服务费用（物业服务资金）的构成包括物业服务成本（物业服务支出）、法定税费和物业服务企业的利润（物业服务企业酬金）。物业服务成本（物业服务支出）包括以下部分： *、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； *、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； *、物业管理区域清洁卫生费用； *、物业管理区域绿化养护费用； *、物业管理区域秩序维护费用； *、办公费用； *、物业服务企业固定资产折旧； *、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； *、经业主同意的其它费用。 第五部分 投标人资格及投标文件要求 一、投标人的资格条件 *、符合住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的条件。 二、投标书送达的要求 *、本项目不安排统一勘探现场，由投标人自行勘探。 *、投标人应根据本招标文件的要求，编制投标书共*套（一正四副），密封后于****年*月*日*时**分至*时。截标前送达招标人指定地点。逾期送达的，视为放弃投标。 投标文件送达地址：****紫源大厦*号商务楼***室对面会议室。 投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。 *、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效： （*）未密封的； （*）投标文件袋封口处未加盖投标人公章和法定代表人印章的； （*）逾期送达的。 三、投标文件的编制要求 *、投标文件应胶装成册并封装，投标人应将技术标书正本和所有技术标书副本一起用一个包装袋封装好；再将商务标书正本和所有商务标书副本一起用另外一个包装袋封装好，并在每个密封袋上注明项目名称、编号、投标人名称、技术标（商务标）。 *、纸张要求：封面、封底、正文一律采用标准A*纸，白色； *、排版打印：左边距、右边距为**mm，上边距、下边距为**mm，版面不设页眉，行间距设置为*.*倍行距，字符间距设置为标准间距，双面打印； *、字体格式要求：标书封面所有文字字体均采用黑色、加粗二号宋体，“正（副）本”字样首行右对齐，第六行居中打印“项目名称”字样，第九行居中打印“前期物业管理投标文件技术（商务）标书”字样；技术标书文件正文字体一律为宋体，不准加粗，不准加色；标题三号字，其他四号，所有表格标题为*号宋体，表格内容采用*号宋体。所有字体颜色均为黑色。项目符号顺序应使用“第一章、第二章、……”，“第一节、第二节、……”，“一、二、……”，㈠、㈡……”，“*、*、……”，“⑴、⑵、……”。 *、投标文件应按照招标文件要求按顺序编制，必须编排目录，标明连续页码，页码位置：“页面底端（页脚）”，对齐方式：“居中”，格式“*,*,*，…”。目录标明的页码应与正文页码对应。 *、技术标书封面及正文不得出现任何可能识别投标人的字样、标识或内容。商务标书加盖投投标人公章和法定代表人印章。 *、投标文件不能满足招标文件基本要求的，作废标处理。 （一）技术标书 *、服务理念和目标 （*）项目特点分析； （*）管理服务理念； （*）管理服务目标。 *、人员配备 （*）综合管理人员配置数 （*）工程维修人员配置数 （*）秩序维护人员配置数 （*）环境管理人员配置数 *、前期服务 （*）物业的承接查验； （*）入住管理； （*）装修管理。 *、日常服务 （*）客户服务管理。 （*）房屋及物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护； （*）秩序维护管理； （*）清洁卫生管理； （*）绿化养护管理； *、突发事件应急预案 （*）预案应包括：火灾、电梯事故、治安案件、突发公共卫生事件、供水供电中断、燃气泄漏、排水设施阻塞漫溢、大风、暴雨、暴雪、地震等突发事件的应急处置预案； （*）有预案演练计划和改进计划。 （二）商务标书 *、投标响应文件 （*）投标函； （*）法定代表人身份证明； （*）授权委托书。 *、投标报价 （*）报价表 （*）分项测算依据 *、投标人资格及第三方认证证明文件 （*）投标人介绍； （*）营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书； （*）质量管理体系认证证书。 *、拟派管理团队介绍 （*）拟派项目经理简介（附学历、资格证书）； （*）拟派其他管理人员一览表； （*）拟派服务人员要求一览表。 *、服务项目业绩 投标人服务的项目获得*优、省、国优的业绩需提供批准文件，开标前三年之内有效。 第六部分 开标、评标、中标和签订合同 一、开标的时间，地点，方法与程序 *、开标的时间：****年*月*日 *、开标的地点：**臻信数智技术咨询有限责任公司（****紫源大厦*号商务楼***室对面会议室） *、开标的方法与程序。 二、评标标准和评标办法 *、招标人根据有关规定，确定本项目的评标小组成员共*人。其中，招标人指派*人，其他评委由招标人从*物业管理主管部门建立的《****物业管理评标专家库》或**省物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。 *、评标会议定于****年*月*日* 时 **分，在****紫源大厦*号商务楼***室评标室召开。由评标小组分别对投标人编制的投标文件和投标人代表的现场答辩进行评审。其中：技术标书占总分的**%，商务标书占总分的**%，投标人代表的现场答辩占总分的**%。 *、评委依照技术标、商务标、现场答辩的顺序进行评定，每完成一项，缴交评分表后再进入下一个评分程序。评标过程由各评委独立评分。 *、分数计算：将评委打分去掉一个最高分，去掉一个最低分后取平均值为该项得分。 *、现场答辩人必须是标书中确定的该项目经理。 *、物业服务费标准以所有投标人投标报价的平均值作为标底价。 三、中标人的确定及物业服务合同的签订 *、评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件及各投标人代表现场答辩的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过*名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。 *、本招标项目物业服务费标准，按照中标价格确定。 *、根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》，中投标人在投标过程如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此给招标人造成经济损失的，招标人有权要求予以赔偿。 *、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订前期物业服务合同的，本次招标投标的全部费用由中标人承担。 *、投标人应表明对招标人在招标公告（邀请书）、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标人的书面中标通知均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自开标之日 至前期物业服务合同生效之日。 *、招标人在确定中标人*日内，向中标人发出《中标通知书》，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。 *、招标人和中标人在自中标通知书发出之日起**日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》。 第七部分 附件 附件一：规划总平面图 附件二：物业构成明细 类型： 高层住宅**幢，***套（单元），建筑面积*****.**（平方米） 多层住宅/幢，/套（单元），建筑面积/（平方米） 商业用房/幢，/套（单元），建筑面积/（平方米） 办公楼/幢，/套（单元），建筑面积/（平方米） 车库*****.**（平方米） / 用房 合计 备注 附件三：物业共用设备设施明细 *、绿地****.*平方米 *、道路_****.*_平方米 *、化粪池_*_个 *、污水井_***_个 *、雨水井_**_个 *、垃圾中转站__*__个 *、水泵_**_个 *、水箱_*_个 *、电梯_**_部 **、信报箱_***_个 **、消防设施 **、公共照明设施 **、监控设施 **、避雷设施 **、共用天线 **、机动车库_*_个，*****.**平方米 **、露天停车场_*_个，_*__平方米 **、非机动车库_*_个，****.*平方米 **、共用设施设备用房***.**平方米 **、物业管理用房***.**平方米 **、__________________________ **、__________________________ 附件三：公建配套设施及说明 附件四：评分表 前期物业管理招投标技术标书评分细则（**%） 序号 评分 项目 评 分 标 准 满分 分值 * 服务理念和目标 （*）项目特点分析准确（*分） （*）项目服务理念切合实际（*.*分） （*）项目服务目标符合实际和招标人要求（*.*分） * * 人员配备 （*）综合管理人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（*分） （*）工程维修人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（*分） （*）秩序维护人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（*分） （*）环境管理人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（*分） 人员配置总数以各单项人数之和为准，低于指导标准**%（不含**%）的，技术标按“*”分处理；各单项人员配置数低于指导标准**%（不含**%）的，除单项人员配备不得分外，所对应的日常服务项也按“*”分处理：其中综合管理人员对应日常服务中的第（*）项；工程维修人员对应日常服务中的第（*）项；秩序维护人员对应日常服务中的第（*）项；环境管理人员对应日常服务中的第（*）、（*）项 * * 前期管理 （*）物业的承接查验：有承接查验方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（*分） （*）入住管理：有入住管理方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（*分） （*）装修管理：有装修管理方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（*分） * * 日常服务 （*）客户服务：有客户服务方案且受理、处置、反馈、回访流程清晰（*分），职责明确（*分） （*）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护：有详细的使用、维护、安全管理方案且符合服务等级标准规定（*分），共用设施设备的日常运行有有效的节能管理措施（*分） （*）秩序维护管理：有公共安全防范服务方案并符合服务标准规定（*分）；消防安全服务方案完善，并符合服务标准规定（*分）；车辆管理服务方案完善，并符合服务标准规定（*分） （*）清洁卫生管理：清洁卫生方案具体且符合服务等级标准规定（*分） （*）绿化养护管理：绿化养护方案具体且符合服务等级标准规定（*分） ** * 突发事件 应急预案 （*）预案应包括：火灾、电梯事故、治安案件、突发公共卫生事件、供水中断、供电中断、燃气泄漏、排水设施阻塞漫溢、大风、暴雨、暴雪、地震等突发事件的应急处置预案且可操作性强（*分） * * 文件编制、 装订质量 （*）符合编制格式和装订要求（*分） 编制顺序混乱，未能在实质上响应招标文件要求，目录页码和正文页码不对应，该标书作“*”分处理。 * 合 计 ** 前期物业管理招投标商务标书评分细则（**%） 序号 评分项目 评 分 标 准 满分分值 * 投标响应文件 （*）投标函（*分） （*）法定代表人身份证明（*分） （*）授权委托书（*分） 前两个文件少一个应作废标处理，没有委托代理人的无需提供授权委托书 * * 投标报价 （*）报价表（*分） （*）分项测算依据（*分） （*）报价符合服务等级收费标准（*分） （*）报价在平均值之内（*分），每超过或减少**%（含**%）扣*分，扣完*分为止 （*）各分项成本预算全面、详细、合理（*分） （*）税金计算符合国家法规规定（*.*分） （*）物业服务费预算盈余，比例合理（*.*分） ** * 投标人资格及第三方认证证明文件 （*）投标人介绍（*.*分） （*）有效证件（营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书）（*分）（资质证书不再需要提供，三证合一证书可以代替前三项） （*）信用等级证明(*分)(A级企业+*分、B级企业+*分、C级企业+*分) （*）通过质量管理体系认证（*分） *.* * 管理团队 介绍 （*）拟派项目经理简介（附学历证书、资格证书） 中专以上学历、经验丰富、业绩突出（*.*分） （*）拟派其他管理人员一览表（*分） （*）拟派服务人员要求一览表（*分） 管理人员附职业资格证书，特殊工种服务人员附特种作业操作证书 *.* * 服务项目 业绩 （*）服务项目获“全国物业管理示范住宅小区”（*分） （*）服务项目获“**省物业管理示范住宅小区”（*分） （*）服务项目获“****物业管理示范住宅小区”（*分） 本项业绩需提供批准文件，开标前三年之内有效，单个项目取得两个以上奖项的，以最高得分为准；不同项目取得奖项的，可以累加得分。该项总得分不超过**分 ** * 文件编制、 装订质量 （*）符合编制格式和装订要求（*分） 编制顺序混乱，未能在实质上响应招标文件要求，目录页码和正文页码不对应，该标书作“*”分处理。 * 合 计 ** 前期物业管理招投标现场答辩评分细则（**%） 序号 评分项目 评 分 标 准 满分分值 * 陈述部分 *.基本情况陈述（*分） * * 答辩部分 *.对项目管理思路清晰，措施合理（*分）； *.回答问题语言表达流畅、准确（*分）； *.对评委提出问题的回答针对性强（*分）； *.掌握物业管理必要的专业知识，熟悉相关物业管理政策法规（*分）； *.处理物业服务过程中可能发生的问题方法得当、措施得力（*分）。 ** 合 计 ** 附件五：《****住宅小区物业服务等级指导标准》三 级标准 项目 服务要求 （一） 综 合 要 求 一、基本要求 *、服务与被服务双方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。 *、小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话。 *、在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，小区内公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 *、配置办公家具、电话等办公设施及办公用品；办公场所整洁有序。 *、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于**%。 *、服务人员建议配置标准： （*）综合管理人员：人均管理建筑面积*****平方米以下； （*）工程维修人员：人均管理建筑面积*****平方米以下； （*）秩序维护人员：人均管理建筑面积*****平方米以下； （*）环境管理人员：人均管理建筑面积*****平方米以下。 *、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。 *、客服中心每日不低于*小时提供客户接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。 二、日常管理与服务 *、制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。 *、建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案。 *、建立企业内部培训机制，定期组织从业人员培训、考核。 *、建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等）、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。 *、使用计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。 *、按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。 *、在物业共用部位显著位置公示**小时服务电话。对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在*个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后**小时内回访，回访率不低于**%。 *、设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。 *、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。 **、按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。 **、做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。 **、每年至少公开征集*次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主**%以上，公示整改情况。 **、在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。 **、按照规定要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。 **、能提供两种以上特约服务（有偿）和两种以上便民（无偿）服务。 **、专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。 **、对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主和业主委员会。 （二） 共用部位及共用设施设备维修养护管理 （二） 共用部位及共用设施设备维修养护管理 （二） 共用部位及共用设施设备维修养护管理 一、基本要求 *、建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 *、按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行检查。 *、每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 *、对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 *、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。 *、在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。 *、设备机房。 每周巡视*次、每月清洁*次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志； 交接班记录齐全、完整。 二、共用部位 *、房屋结构 （*）根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 （*）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 *、建筑部件 （*）每半年检查*次外墙贴面砖（石）或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每季度巡查*次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每半年检查*次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。 *、附属构筑物 （*）每*个月巡查*次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每半年*次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保证排水畅通；每年*月至*月每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。 （*）每半年巡查*次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每半年巡查*次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每年检查*次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 三、空调系统 *、温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。 *、每年检查*次管道、阀门并除锈。 *、定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。 *、每月清洗消毒*次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒*次风机盘管滤网；每两年清洗消毒*次风管。 四、二次供水设备 *、直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 *、二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。 *、每日巡视*次水箱、水泵房，做好巡视记录。 *、有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。 *、每半年对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行*次整体养护。 *、每*年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆*次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 *、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 五、排水系统 *、排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。 *、污水泵。每月巡视*-*次，每年年养护*次。 *、窨井、化粪池。定期检查，每年清掏*次。 六、公共照明和电气设备 *、室内照明。每月巡检*-*次，一般故障即时修复，其他复杂故障*日内修复。 *、室外照明。每月巡检*-*次，一般故障即时修复，其他复杂故障*周内修复；适时调整时间控制器。 *、应急照明。每月巡检*次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化*次蓄电池。 *、高压柜。每周巡检*次高压柜，做好记录。 *、干式变压器。每日巡检*次，做好记录。 *、油浸变压器。每日巡检*次，做好记录。 *、低压柜。每月巡检*-*次；每年养护*次；每年检查*次电气安全；做好记录。 *、低压配电箱和低压线路。每季度巡检*次；每年养护*次；每半年切换*次双路互投开关；做好记录。 *、电动机。每月巡检*次运行中的电动机；每年养护*次；做好记录。 **、控制柜。每月巡检*-*次；每年养护*次；做好记录。 **、发电机。每季度试运行*次；每年*次带负荷运行；每年活化*次蓄电池；每周巡检*次充电机和蓄电池；做好记录。 **、变配电室。专业人员**小时值班；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。 七、安全防范系统 *、对讲门口机。每季度检查*次按键、显示屏等，表面清洁*次；每半年内部除尘*次。 *、网络控制箱。每年度检查*次外观、接线，表面清洁*次；每半年内部除尘*次。 *、红外对射探测器。每年检查*次防水、探测范围、接线等，表面清洁*次；每半年内部除尘*次。 *、图像采集设备。每月检查*次监视画面、录像功能；每月表面清洁*次；每半年内部除尘*次。 *、摄像机。每半年检查*次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁*次；每年防护罩内部除尘*次。 *、解码器。每半年检查*次防雨罩、接线等，表面清洁*次；每年内部除尘*次。 *、云台。每年检查*次运转、接线，表面清洁*次；每年转动部位上润滑油*次。 *、巡更点。每季度检查*次外观、存储记录，表面清洁*次。 *、读卡器。每季度检查键盘、防水*次，表面清洁*次。 八、电梯 *、**小时运行。 *、设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。 *、发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在**分钟内到现场。专业维修人员须在**分钟内到现场进行救助。 *、每半月进行*次日常维修养护工作。 *、设电梯管理员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。 *、定期检查紧急报警装置。 *、定期年检并取得合格证。 *、轿厢内规范张帖有效年检合格证、乘梯安全须知。 九、水景 *、启用**行防渗漏检查。 *、使用中每月巡查*次喷水池、水泵及其附属设施。 *、设置必要的安全警示标志。 *、水质符合卫生要求。 （三） 公 共 秩 序 维 护 一、基本要求 *、出入口有专人**小时值勤。 *、对重点部位进行巡视检查并做好记录，**：**至次日*:**每*小时巡视*次。 *、维护道路使用和场地的正常秩序。 *、小区应有火警、水警、警情应急预案，每年应组织不少于*次的应急预案演习。设有安防控制室的，专业人员**小时值守；监控影像资料，应当留存**日备查。 *、接到报警信号后，秩序维护人员应*-**分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应*-**分钟内赶到现场，采取相应措施。 *、对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 *、记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。 二、车辆管理 *、建立停车管理制度。 *、建立停车管理档案。 *、定期存放车辆的，应签订停车服务协议。 *、在显著位置公示停车须知。 *、设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。 *、机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。 *、定时专人定时巡查停车场（库）及其他设施设备。 *、停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。 *、停车场地面每周清扫*次，地下停车库地面（含车位地面）每季度清拖*次。 （四） 清 洁 卫 生 一、生活垃圾的收集、清运 *、根据需求配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 *、每月清洗*次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 *、生活垃圾做到日产日清，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。 二、 物业共用部分清洁 *、楼内 （*）每日清洁*次、每周清拖*次大堂地面；每月擦拭*次信报箱、大堂玻璃；每月清洁*次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁*次。 （*）每月清扫*次楼层地面、楼梯，每月清拖*次；每月擦拭*次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭*次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每半年除尘*次；每日巡视保洁*次。 *、电梯 （*）每周擦拭*次电梯轿厢门、面板；每日清拖*次电梯轿厢地面；每日巡视保洁*次。 （*）不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每半年护理*次。 *、**屋面 雨季前清扫*次楼顶**、屋面。有**、内天井的每周巡查*次。 *、庭院 （*）每日清扫*次道路、两侧人行道，巡视保洁*次。 （*）每月清洁*次小区公共照明及设施设备；每半年清洁*次雨蓬、门头等。 *、水景 （*）定期对水体投放药剂或进行其他处理。 （*）每月安排专人清洁*次水面；定期进行水体净化处理；池底（壁）经硬化处理的每季度清洁*次。 三、 有害生物防治 *、配合相关部门进行有害生物防治。 *、投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 四、 雨雪天气 *、雨后清洁：雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。 *、扫雪铲冰：降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 五、卫生事件 发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防治措施。 六、检查记录 每日检查*次清洁质量，做好记录。 （五） 绿 化 管 理 一、基本要求：绿地保存率**%，乔、灌、草等保存率**%以上。绿地基本无裸露。 二、草 坪：每年普修*遍以上，切边整理*次以上，每年除草*遍以上，无明显杂草。干旱、高温季节保证有效供水，有积水应及时排除，发现病虫害及时灭杀。 三、树 木：修剪乔、灌木修剪每年*次以上；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于*遍；地被、攀缘植物修剪及时，每年*次以上；每年中耕除草*次以上，及时拔除杂草，控制大面积大面积杂草发生，每年普施基肥一遍；草坪植物每年春季萌芽前和入冬前后施肥*-*次；有针对性及时灭治病虫害；发生伏倒及时扶正、加固。 四、检查记录：每半年至少检查绿化工作*次，并对植物的养护情况进行记录。 （六） 消 防 安 全 防 范 一、基本要求 *、落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； *、成立义务消防队，每年进行*次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。 *、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。 *、消防控制室设专业人员**小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。 *、每周防火巡查*次；每*个月专项检查*次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。 *、每年对员工进行*次消防安全宣传教育，每年组织*次业主消防安全宣传教育。 二、消防设施设备维修养护 *、火灾自动报警系统 （*） 报警控制主机、联动台。每日巡查设备运行情况，**小时连续正常运行。每月机柜表面清洁*次，每年机柜内部设备除尘*次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 （*） 模块、探测器、手动报警装置。每年巡查*次模块、探测器、手动报警装置；每年表面清洁*次；探测器投入运行*年后，每隔*年由专业清洗单位全部清洗一遍。 （*） 备用电源。每年备用电源充放电试验和表面除尘*次。 *、消防广播系统 每月机柜表面清洁*次，每半年机柜内部除尘*次，设备表面清洁*次；每年机柜内的设备内部除尘*次。每年检查*次电话插孔、重要场所的对讲电 话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。 *、防排烟系统 每年养护*次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。 *、防火分隔系统 每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油*次，电控箱表面清洁、内部除尘*次；每年防火门附件检查*次，每年门的转动部位上润滑油*次。 *、水灭火系统 每年养护*次室外消火栓，每半年室内消火栓养护*次，设施整体养护*次。消防泵、喷淋泵每月盘车*次，每年润滑检查*次，每年整体护*次。 *、灭火器 每年进行*次功能性检查。 项目编号：WY****—****号 *******菁萃里前期物业管理 招标文件 招标人：******土地开发投资有限责任公司 招标代理：**臻信数智技术咨询有限责任公司 ****年*月**日 目 录 第一部分 招标人及招标项目简介 第二部分 物业管理早期介入 第三部分 前期物业服务内容及标准要求 第四部分 物业服务收费 第五部分 投标人资格及投标文件要求 第六部分 开标、评标、中标和签订合同 第七部分 附件 第一部分 招标人及招标项目简介 ****菁萃里物业小区由******土地开发投资有限责任公司开发建设。为推进物业管理服务的*场化运作，现决定按照住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《****前期物业管理招标投标实施细则》规定，采用（公开）招标的方式选聘本项目的物业服务企业。 一、招标人概况 招标人名称：******土地开发投资有限责任公司 地址：*******花雨路***号光大大厦*楼 联系电话：****-******* 二、招标项目简介 （一）项目名称：*******菁萃里前期物业管理 （二）项目地址：菁萃里 汤阳地块：占地**.**亩，位于印山路与朱然路交叉口东南区域； （三）项目基本情况 *、物业类型：住宅 ，建筑结构：框架结构。 *、区域四至范围： 汤阳地块：****冶金学院，西至朱然路，北至印山路； （详见附件一《规划总平面图》）。 *、项目总占地面积： 总占地面积*****.**㎡，其中：物业用地***.**㎡，公建用地***.**㎡，道路用地****.*㎡，绿化用地****.*㎡。 *、项目总建筑面积： 总建筑面积*****.**㎡，其中：地下总建筑面积*****.** ㎡，地上总建筑面积*****.** ㎡（住宅总建筑面积*****.** ㎡，非住宅总建筑面积*****.**㎡）。 *、建筑覆盖率**.*%；综合容积率*.*；绿化率**%。 *、共计建筑物**栋（其中多层住宅/栋/套, 高层住宅**栋***套，非住宅/栋/㎡）。 （详见附件二《物业构成明细》） *、规划建设机动停车位***个，其中：地上停车位**个，地下停车位***个；按照规划设计建造了非机动车库*个，****.*㎡。 *、物业共用设备设施明细（见附件三）。 *、公建配套设施及说明（见附件四）。 **、物业管理用房、物业经营性用房及社区组织用房的配置情况 菁萃里项目 座 落 位 置 建筑面积 （平方米） 物业管理用房 *栋 ***.** 物业经营性用房 *栋 ***.* 社区组织用房 *栋、*栋 ***.** **、本项目物业服务等级（详见附件五：《****住宅小区物业服务等级指导标准》三级标准） （四）菁萃里项目已于****年*月开工建设，共分*期开发建设，整个建设项目计划于****年*月全部建成并交付使用。 （五）本项目代理服务费：壹万伍仟元整，由中标人领取中标通知书之前支付给**臻信数智技术咨询有限责任公司。 第二部分 物业管理早期介入 为了便于物业服务企业掌握物业的基本情况，为前期物业管理做好充分准备，招标人就早期介入物业管理的时间、费用做出承诺。 一、早期介入时间：自合同签订之日起至业主入住前 二、早期介入的费用：*****元 (按*.*元／平米测算) 三、早期介入费测算及依据 费用项目 人数 标准 月数 金额（元） 一、人员费用 *、人员工资 ①项目经理 ②客服人员 ③物业管理员 ④保洁人员 ⑤维修人员 ⑥绿化人员 ⑦秩序维护人员 ⑧其他人员（） 工资合计 *、社会统筹保险 *、福利 *、其他（） 人员费用合计 二、行政办公费用 *、物业服务用房装修费用 *、办公费用 *、通信费用 *、交通费用 *、其他（） 办公费合计 三、工具装备费用 *、工具费 *、服装费 *、其他（） 工具装备费用合计 四、物业服务企业固定资产折旧 五、其他支出 *、不可预见费 *、管理费 *、税费 *、 * * * * *、 早期介入费合计 第三部分 前期物业服务内容及标准要求 一、物业服务内容 （一）物业的承接查验 *、查验准备：人员、计划、资料、工具设备。 *、查验内容：物业资料、共用部位、共用设备设施、园林绿化工程、其他公共配套设施。 *、查验问题：收集、处理、跟踪、验证。 （二）入住与装修管理 *、入住服务：登记、签约、收费、发放资料、验房、抄表、发钥匙，资料建档。 *、装修管理：装修登记、审核方案、签订协议、准许施工、巡查监督、纠正违章、竣工验收。 （三）客户服务管理 *、客户沟通 *、客户投诉处理 *、客户满意度调查 （三）物业共用部位、共用设备设施管理 *、使用管理：对业主宣传沟通，加强日常巡视检查。 *、维修保养：定期检查、维护、清洁、润滑；损耗及故障维修；专业测试；更新改造。 *、运行管理：制订运行计划、配备合格人员、提供良好环境、建立健全制度、实施状态管理、努力节能降耗。 *、资料管理：技术档案、维修记录、检验检测报告。 *、外包管理：项目外包分析、外包费用测算、承包方评估、外包合同签订、检查监控、效果验证。 *、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理； （四）秩序维护管理 *、公共安全防范管理服务：出入管理、安防系统使用维护及管理、施工现场管理、社区安全协助管理。 *、消防管理：义务消防队建立；消防报警、灭火系统及消防器材的使用、维护和管理；消防安全制度制定；动火安全管理。 *、车辆管理：出入管理、停放管理、行驶管理、收费管理。 *、物业管理区域内非机动车的行驶、停放及收费管理。 （五）物业环境管理 *、清洁卫生管理：建筑物内、外公共区域清洁；垃圾收集与处理；管道疏通服务； *、白蚁及卫生虫害防治：白蚁防治、鼠害防治、灭蚊、灭蝇、灭蟑。 *、绿化养护管理：日常养护、翻新改造、花木种植、环境布置。 （六）特发事件应急预案 *、制订预案：火灾、电梯事故、治安事件、突发公共卫生事件、供水供电中断、燃气泄漏、排水设施阻塞漫溢、暴雨、地震等突发事件的应急处置预案。 *、定期演练预案并持续改进。 （七）法律法规、政策及合同约定的其他事项。 二、物业服务的标准要求 *、本项目物业服务标准必须达到《****住宅小区物业服务等级指导标三 级标准。 *、按服务等级的要求合理配置各类物业管理、服务人员，用工总人数和各工种人数应在前期物业服务合同中约定。 *、特殊工种，如电工、电梯操作工等需经过相关部门培训，持证上岗。 *、物业服务标准与收费标准质价相符。 第四部分 物业服务收费 一、物业服务计费方式 本项目实行物业服务费用包干制 （包干制、酬金制）。 二、物业服务费（物业服务资金）构成 本项目物业服务费用（物业服务资金）的构成包括物业服务成本（物业服务支出）、法定税费和物业服务企业的利润（物业服务企业酬金）。物业服务成本（物业服务支出）包括以下部分： *、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； *、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； *、物业管理区域清洁卫生费用； *、物业管理区域绿化养护费用； *、物业管理区域秩序维护费用； *、办公费用； *、物业服务企业固定资产折旧； *、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； *、经业主同意的其它费用。 第五部分 投标人资格及投标文件要求 一、投标人的资格条件 *、符合住建部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的条件。 二、投标书送达的要求 *、本项目不安排统一勘探现场，由投标人自行勘探。 *、投标人应根据本招标文件的要求，编制投标书共*套（一正四副），密封后于****年*月*日*时**分至*时。截标前送达招标人指定地点。逾期送达的，视为放弃投标。 投标文件送达地址：****紫源大厦*号商务楼***室对面会议室。 投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。 *、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效： （*）未密封的； （*）投标文件袋封口处未加盖投标人公章和法定代表人印章的； （*）逾期送达的。 三、投标文件的编制要求 *、投标文件应胶装成册并封装，投标人应将技术标书正本和所有技术标书副本一起用一个包装袋封装好；再将商务标书正本和所有商务标书副本一起用另外一个包装袋封装好，并在每个密封袋上注明项目名称、编号、投标人名称、技术标（商务标）。 *、纸张要求：封面、封底、正文一律采用标准A*纸，白色； *、排版打印：左边距、右边距为**mm，上边距、下边距为**mm，版面不设页眉，行间距设置为*.*倍行距，字符间距设置为标准间距，双面打印； *、字体格式要求：标书封面所有文字字体均采用黑色、加粗二号宋体，“正（副）本”字样首行右对齐，第六行居中打印“项目名称”字样，第九行居中打印“前期物业管理投标文件技术（商务）标书”字样；技术标书文件正文字体一律为宋体，不准加粗，不准加色；标题三号字，其他四号，所有表格标题为*号宋体，表格内容采用*号宋体。所有字体颜色均为黑色。项目符号顺序应使用“第一章、第二章、……”，“第一节、第二节、……”，“一、二、……”，㈠、㈡……”，“*、*、……”，“⑴、⑵、……”。 *、投标文件应按照招标文件要求按顺序编制，必须编排目录，标明连续页码，页码位置：“页面底端（页脚）”，对齐方式：“居中”，格式“*,*,*，…”。目录标明的页码应与正文页码对应。 *、技术标书封面及正文不得出现任何可能识别投标人的字样、标识或内容。商务标书加盖投投标人公章和法定代表人印章。 *、投标文件不能满足招标文件基本要求的，作废标处理。 （一）技术标书 *、服务理念和目标 （*）项目特点分析； （*）管理服务理念； （*）管理服务目标。 *、人员配备 （*）综合管理人员配置数 （*）工程维修人员配置数 （*）秩序维护人员配置数 （*）环境管理人员配置数 *、前期服务 （*）物业的承接查验； （*）入住管理； （*）装修管理。 *、日常服务 （*）客户服务管理。 （*）房屋及物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护； （*）秩序维护管理； （*）清洁卫生管理； （*）绿化养护管理； *、突发事件应急预案 （*）预案应包括：火灾、电梯事故、治安案件、突发公共卫生事件、供水供电中断、燃气泄漏、排水设施阻塞漫溢、大风、暴雨、暴雪、地震等突发事件的应急处置预案； （*）有预案演练计划和改进计划。 （二）商务标书 *、投标响应文件 （*）投标函； （*）法定代表人身份证明； （*）授权委托书。 *、投标报价 （*）报价表 （*）分项测算依据 *、投标人资格及第三方认证证明文件 （*）投标人介绍； （*）营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书； （*）质量管理体系认证证书。 *、拟派管理团队介绍 （*）拟派项目经理简介（附学历、资格证书）； （*）拟派其他管理人员一览表； （*）拟派服务人员要求一览表。 *、服务项目业绩 投标人服务的项目获得*优、省、国优的业绩需提供批准文件，开标前三年之内有效。 第六部分 开标、评标、中标和签订合同 一、开标的时间，地点，方法与程序 *、开标的时间：****年*月*日 *、开标的地点：**臻信数智技术咨询有限责任公司（****紫源大厦*号商务楼***室对面会议室） *、开标的方法与程序。 二、评标标准和评标办法 *、招标人根据有关规定，确定本项目的评标小组成员共*人。其中，招标人指派*人，其他评委由招标人从*物业管理主管部门建立的《****物业管理评标专家库》或**省物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。 *、评标会议定于****年*月*日* 时 **分，在****紫源大厦*号商务楼***室评标室召开。由评标小组分别对投标人编制的投标文件和投标人代表的现场答辩进行评审。其中：技术标书占总分的**%，商务标书占总分的**%，投标人代表的现场答辩占总分的**%。 *、评委依照技术标、商务标、现场答辩的顺序进行评定，每完成一项，缴交评分表后再进入下一个评分程序。评标过程由各评委独立评分。 *、分数计算：将评委打分去掉一个最高分，去掉一个最低分后取平均值为该项得分。 *、现场答辩人必须是标书中确定的该项目经理。 *、物业服务费标准以所有投标人投标报价的平均值作为标底价。 三、中标人的确定及物业服务合同的签订 *、评标委员会完成评标后，向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件及各投标人代表现场答辩的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过*名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。 *、本招标项目物业服务费标准，按照中标价格确定。 *、根据《关于前期物业管理招投标的若干规定》，中投标人在投标过程如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此给招标人造成经济损失的，招标人有权要求予以赔偿。 *、由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订前期物业服务合同的，本次招标投标的全部费用由中标人承担。 *、投标人应表明对招标人在招标公告（邀请书）、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标人的书面中标通知均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自开标之日 至前期物业服务合同生效之日。 *、招标人在确定中标人*日内，向中标人发出《中标通知书》，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。 *、招标人和中标人在自中标通知书发出之日起**日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订《前期物业服务合同》。 第七部分 附件 附件一：规划总平面图 附件二：物业构成明细 类型： 高层住宅**幢，***套（单元），建筑面积*****.**（平方米） 多层住宅/幢，/套（单元），建筑面积/（平方米） 商业用房/幢，/套（单元），建筑面积/（平方米） 办公楼/幢，/套（单元），建筑面积/（平方米） 车库*****.**（平方米） / 用房 合计 备注 附件三：物业共用设备设施明细 *、绿地****.*平方米 *、道路_****.*_平方米 *、化粪池_*_个 *、污水井_***_个 *、雨水井_**_个 *、垃圾中转站__*__个 *、水泵_**_个 *、水箱_*_个 *、电梯_**_部 **、信报箱_***_个 **、消防设施 **、公共照明设施 **、监控设施 **、避雷设施 **、共用天线 **、机动车库_*_个，*****.**平方米 **、露天停车场_*_个，_*__平方米 **、非机动车库_*_个，****.*平方米 **、共用设施设备用房***.**平方米 **、物业管理用房***.**平方米 **、__________________________ **、__________________________ 附件三：公建配套设施及说明 附件四：评分表 前期物业管理招投标技术标书评分细则（**%） 序号 评分 项目 评 分 标 准 满分 分值 * 服务理念和目标 （*）项目特点分析准确（*分） （*）项目服务理念切合实际（*.*分） （*）项目服务目标符合实际和招标人要求（*.*分） * * 人员配备 （*）综合管理人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（*分） （*）工程维修人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（*分） （*）秩序维护人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（*分） （*）环境管理人员配置数满足物业服务等级指导标准要求（*分） 人员配置总数以各单项人数之和为准，低于指导标准**%（不含**%）的，技术标按“*”分处理；各单项人员配置数低于指导标准**%（不含**%）的，除单项人员配备不得分外，所对应的日常服务项也按“*”分处理：其中综合管理人员对应日常服务中的第（*）项；工程维修人员对应日常服务中的第（*）项；秩序维护人员对应日常服务中的第（*）项；环境管理人员对应日常服务中的第（*）、（*）项 * * 前期管理 （*）物业的承接查验：有承接查验方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（*分） （*）入住管理：有入住管理方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（*分） （*）装修管理：有装修管理方案且分工明确，流程清晰合理，措施得当（*分） * * 日常服务 （*）客户服务：有客户服务方案且受理、处置、反馈、回访流程清晰（*分），职责明确（*分） （*）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护：有详细的使用、维护、安全管理方案且符合服务等级标准规定（*分），共用设施设备的日常运行有有效的节能管理措施（*分） （*）秩序维护管理：有公共安全防范服务方案并符合服务标准规定（*分）；消防安全服务方案完善，并符合服务标准规定（*分）；车辆管理服务方案完善，并符合服务标准规定（*分） （*）清洁卫生管理：清洁卫生方案具体且符合服务等级标准规定（*分） （*）绿化养护管理：绿化养护方案具体且符合服务等级标准规定（*分） ** * 突发事件 应急预案 （*）预案应包括：火灾、电梯事故、治安案件、突发公共卫生事件、供水中断、供电中断、燃气泄漏、排水设施阻塞漫溢、大风、暴雨、暴雪、地震等突发事件的应急处置预案且可操作性强（*分） * * 文件编制、 装订质量 （*）符合编制格式和装订要求（*分） 编制顺序混乱，未能在实质上响应招标文件要求，目录页码和正文页码不对应，该标书作“*”分处理。 * 合 计 ** 前期物业管理招投标商务标书评分细则（**%） 序号 评分项目 评 分 标 准 满分分值 * 投标响应文件 （*）投标函（*分） （*）法定代表人身份证明（*分） （*）授权委托书（*分） 前两个文件少一个应作废标处理，没有委托代理人的无需提供授权委托书 * * 投标报价 （*）报价表（*分） （*）分项测算依据（*分） （*）报价符合服务等级收费标准（*分） （*）报价在平均值之内（*分），每超过或减少**%（含**%）扣*分，扣完*分为止 （*）各分项成本预算全面、详细、合理（*分） （*）税金计算符合国家法规规定（*.*分） （*）物业服务费预算盈余，比例合理（*.*分） ** * 投标人资格及第三方认证证明文件 （*）投标人介绍（*.*分） （*）有效证件（营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书）（*分）（资质证书不再需要提供，三证合一证书可以代替前三项） （*）信用等级证明(*分)(A级企业+*分、B级企业+*分、C级企业+*分) （*）通过质量管理体系认证（*分） *.* * 管理团队 介绍 （*）拟派项目经理简介（附学历证书、资格证书） 中专以上学历、经验丰富、业绩突出（*.*分） （*）拟派其他管理人员一览表（*分） （*）拟派服务人员要求一览表（*分） 管理人员附职业资格证书，特殊工种服务人员附特种作业操作证书 *.* * 服务项目 业绩 （*）服务项目获“全国物业管理示范住宅小区”（*分） （*）服务项目获“**省物业管理示范住宅小区”（*分） （*）服务项目获“****物业管理示范住宅小区”（*分） 本项业绩需提供批准文件，开标前三年之内有效，单个项目取得两个以上奖项的，以最高得分为准；不同项目取得奖项的，可以累加得分。该项总得分不超过**分 ** * 文件编制、 装订质量 （*）符合编制格式和装订要求（*分） 编制顺序混乱，未能在实质上响应招标文件要求，目录页码和正文页码不对应，该标书作“*”分处理。 * 合 计 ** 前期物业管理招投标现场答辩评分细则（**%） 序号 评分项目 评 分 标 准 满分分值 * 陈述部分 *.基本情况陈述（*分） * * 答辩部分 *.对项目管理思路清晰，措施合理（*分）； *.回答问题语言表达流畅、准确（*分）； *.对评委提出问题的回答针对性强（*分）； *.掌握物业管理必要的专业知识，熟悉相关物业管理政策法规（*分）； *.处理物业服务过程中可能发生的问题方法得当、措施得力（*分）。 ** 合 计 ** 附件五：《****住宅小区物业服务等级指导标准》三 级标准 项目 服务要求 （一） 综 合 要 求 一、基本要求 *、服务与被服务双方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。 *、小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话。 *、在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，小区内公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。 *、配置办公家具、电话等办公设施及办公用品；办公场所整洁有序。 *、管理人员、专业操作人员按国家规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书，其中具有中专以上学历占总人数不低于**%。 *、服务人员建议配置标准： （*）综合管理人员：人均管理建筑面积*****平方米以下； （*）工程维修人员：人均管理建筑面积*****平方米以下； （*）秩序维护人员：人均管理建筑面积*****平方米以下； （*）环境管理人员：人均管理建筑面积*****平方米以下。 *、管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。 *、客服中心每日不低于*小时提供客户接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。 二、日常管理与服务 *、制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。 *、建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案。 *、建立企业内部培训机制，定期组织从业人员培训、考核。 *、建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等）、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。 *、使用计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。 *、按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。 *、在物业共用部位显著位置公示**小时服务电话。对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在*个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后**小时内回访，回访率不低于**%。 *、设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。 *、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。 **、按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。 **、做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。 **、每年至少公开征集*次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主**%以上，公示整改情况。 **、在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。 **、按照规定要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。 **、能提供两种以上特约服务（有偿）和两种以上便民（无偿）服务。 **、专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。 **、对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主和业主委员会。 （二） 共用部位及共用设施设备维修养护管理 （二） 共用部位及共用设施设备维修养护管理 （二） 共用部位及共用设施设备维修养护管理 一、基本要求 *、建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。 *、按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行检查。 *、每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。 *、对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。 *、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。 *、在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。 *、设备机房。 每周巡视*次、每月清洁*次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志； 交接班记录齐全、完整。 二、共用部位 *、房屋结构 （*）根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 （*）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。 *、建筑部件 （*）每半年检查*次外墙贴面砖（石）或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每季度巡查*次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每半年检查*次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。 *、附属构筑物 （*）每*个月巡查*次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每半年*次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保证排水畅通；每年*月至*月每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。 （*）每半年巡查*次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每半年巡查*次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 （*）每年检查*次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。 三、空调系统 *、温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。 *、每年检查*次管道、阀门并除锈。 *、定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。 *、每月清洗消毒*次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒*次风机盘管滤网；每两年清洗消毒*次风管。 四、二次供水设备 *、直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。 *、二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。 *、每日巡视*次水箱、水泵房，做好巡视记录。 *、有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。 *、每半年对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行*次整体养护。 *、每*年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆*次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。 *、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 五、排水系统 *、排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。 *、污水泵。每月巡视*-*次，每年年养护*次。 *、窨井、化粪池。定期检查，每年清掏*次。 六、公共照明和电气设备 *、室内照明。每月巡检*-*次，一般故障即时修复，其他复杂故障*日内修复。 *、室外照明。每月巡检*-*次，一般故障即时修复，其他复杂故障*周内修复；适时调整时间控制器。 *、应急照明。每月巡检*次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化*次蓄电池。 *、高压柜。每周巡检*次高压柜，做好记录。 *、干式变压器。每日巡检*次，做好记录。 *、油浸变压器。每日巡检*次，做好记录。 *、低压柜。每月巡检*-*次；每年养护*次；每年检查*次电气安全；做好记录。 *、低压配电箱和低压线路。每季度巡检*次；每年养护*次；每半年切换*次双路互投开关；做好记录。 *、电动机。每月巡检*次运行中的电动机；每年养护*次；做好记录。 **、控制柜。每月巡检*-*次；每年养护*次；做好记录。 **、发电机。每季度试运行*次；每年*次带负荷运行；每年活化*次蓄电池；每周巡检*次充电机和蓄电池；做好记录。 **、变配电室。专业人员**小时值班；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。 七、安全防范系统 *、对讲门口机。每季度检查*次按键、显示屏等，表面清洁*次；每半年内部除尘*次。 *、网络控制箱。每年度检查*次外观、接线，表面清洁*次；每半年内部除尘*次。 *、红外对射探测器。每年检查*次防水、探测范围、接线等，表面清洁*次；每半年内部除尘*次。 *、图像采集设备。每月检查*次监视画面、录像功能；每月表面清洁*次；每半年内部除尘*次。 *、摄像机。每半年检查*次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁*次；每年防护罩内部除尘*次。 *、解码器。每半年检查*次防雨罩、接线等，表面清洁*次；每年内部除尘*次。 *、云台。每年检查*次运转、接线，表面清洁*次；每年转动部位上润滑油*次。 *、巡更点。每季度检查*次外观、存储记录，表面清洁*次。 *、读卡器。每季度检查键盘、防水*次，表面清洁*次。 八、电梯 *、**小时运行。 *、设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。 *、发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在**分钟内到现场。专业维修人员须在**分钟内到现场进行救助。 *、每半月进行*次日常维修养护工作。 *、设电梯管理员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。 *、定期检查紧急报警装置。 *、定期年检并取得合格证。 *、轿厢内规范张帖有效年检合格证、乘梯安全须知。 九、水景 *、启用**行防渗漏检查。 *、使用中每月巡查*次喷水池、水泵及其附属设施。 *、设置必要的安全警示标志。 *、水质符合卫生要求。 （三） 公 共 秩 序 维 护 一、基本要求 *、出入口有专人**小时值勤。 *、对重点部位进行巡视检查并做好记录，**：**至次日*:**每*小时巡视*次。 *、维护道路使用和场地的正常秩序。 *、小区应有火警、水警、警情应急预案，每年应组织不少于*次的应急预案演习。设有安防控制室的，专业人员**小时值守；监控影像资料，应当留存**日备查。 *、接到报警信号后，秩序维护人员应*-**分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应*-**分钟内赶到现场，采取相应措施。 *、对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 *、记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。 二、车辆管理 *、建立停车管理制度。 *、建立停车管理档案。 *、定期存放车辆的，应签订停车服务协议。 *、在显著位置公示停车须知。 *、设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。 *、机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。 *、定时专人定时巡查停车场（库）及其他设施设备。 *、停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。 *、停车场地面每周清扫*次，地下停车库地面（含车位地面）每季度清拖*次。 （四） 清 洁 卫 生 一、生活垃圾的收集、清运 *、根据需求配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。 *、每月清洗*次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。 *、生活垃圾做到日产日清，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。 二、 物业共用部分清洁 *、楼内 （*）每日清洁*次、每周清拖*次大堂地面；每月擦拭*次信报箱、大堂玻璃；每月清洁*次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁*次。 （*）每月清扫*次楼层地面、楼梯，每月清拖*次；每月擦拭*次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭*次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每半年除尘*次；每日巡视保洁*次。 *、电梯 （*）每周擦拭*次电梯轿厢门、面板；每日清拖*次电梯轿厢地面；每日巡视保洁*次。 （*）不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每半年护理*次。 *、**屋面 雨季前清扫*次楼顶**、屋面。有**、内天井的每周巡查*次。 *、庭院 （*）每日清扫*次道路、两侧人行道，巡视保洁*次。 （*）每月清洁*次小区公共照明及设施设备；每半年清洁*次雨蓬、门头等。 *、水景 （*）定期对水体投放药剂或进行其他处理。 （*）每月安排专人清洁*次水面；定期进行水体净化处理；池底（壁）经硬化处理的每季度清洁*次。 三、 有害生物防治 *、配合相关部门进行有害生物防治。 *、投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。 四、 雨雪天气 *、雨后清洁：雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。 *、扫雪铲冰：降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。 五、卫生事件 发生公共卫生事件时，配合相关部门采取防治措施。 六、检查记录 每日检查*次清洁质量，做好记录。 （五） 绿 化 管 理 一、基本要求：绿地保存率**%，乔、灌、草等保存率**%以上。绿地基本无裸露。 二、草 坪：每年普修*遍以上，切边整理*次以上，每年除草*遍以上，无明显杂草。干旱、高温季节保证有效供水，有积水应及时排除，发现病虫害及时灭杀。 三、树 木：修剪乔、灌木修剪每年*次以上；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于*遍；地被、攀缘植物修剪及时，每年*次以上；每年中耕除草*次以上，及时拔除杂草，控制大面积大面积杂草发生，每年普施基肥一遍；草坪植物每年春季萌芽前和入冬前后施肥*-*次；有针对性及时灭治病虫害；发生伏倒及时扶正、加固。 四、检查记录：每半年至少检查绿化工作*次，并对植物的养护情况进行记录。 （六） 消 防 安 全 防 范 一、基本要求 *、落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责； *、成立义务消防队，每年进行*次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。 *、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。 *、消防控制室设专业人员**小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。 *、每周防火巡查*次；每*个月专项检查*次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。 *、每年对员工进行*次消防安全宣传教育，每年组织*次业主消防安全宣传教育。 二、消防设施设备维修养护 *、火灾自动报警系统 （*） 报警控制主机、联动台。每日巡查设备运行情况，**小时连续正常运行。每月机柜表面清洁*次，每年机柜内部设备除尘*次。每年定期检查报警控制主机、联动台。 （*） 模块、探测器、手动报警装置。每年巡查*次模块、探测器、手动报警装置；每年表面清洁*次；探测器投入运行*年后，每隔*年由专业清洗单位全部清洗一遍。 （*） 备用电源。每年备用电源充放电试验和表面除尘*次。 *、消防广播系统 每月机柜表面清洁*次，每半年机柜内部除尘*次，设备表面清洁*次；每年机柜内的设备内部除尘*次。每年检查*次电话插孔、重要场所的对讲电 话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。 *、防排烟系统 每年养护*次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。 *、防火分隔系统 每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油*次，电控箱表面清洁、内部除尘*次；每年防火门附件检查*次，每年门的转动部位上润滑油*次。 *、水灭火系统 每年养护*次室外消火栓，每半年室内消火栓养护*次，设施整体养护*次。消防泵、喷淋泵每月盘车*次，每年润滑检查*次，每年整体护*次。 *、灭火器 每年进行*次功能性检查。