关于征求《南充市“好房子”住宅工程质量分户先验后收实施办法（征求意见稿）》意见建议的函

正文内容

各*（*、区）住房城乡建设行政主管部门，相关房地产开发、建筑施工、监理企业： 为贯彻落实中省*“好房子”建设工作部署，推进全*“好房子”住宅开发建设，探索建立工程质量社会监督机制和消费者评价机制，压实各参建主体责任，督促参建各方责任主体履职尽责，持续推进住宅工程质量提升，降低质量问题投诉率，维护人民群众合法权益，我局起草了《***“好房子”住宅工程质量分户先验后收实施办法（征求意见稿）》。请认真组织研究，于*月**日**时前将修改建议反馈我局。联系人：罗杰，联系电话：***********，电子邮箱：***********。                           ***住房和城乡建设局                       ****年*月*日 ***“好房子”住宅工程质量 分户先验后收实施办法 （征求意见稿）　 第一章 总 则 第一条 为强化房地产开发企业质量首要责任和竣工验收主体责任，提升“好房子”住宅交付质量，保障购房者合法权益，根据《建设工程质量管理条例》《城*房地产开发经营管理条例》《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》《商品房销售管理办法》《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》《**省住宅工程质量分户验收管理规定》《**省住房和城乡建设厅关于全面开展住宅工程质量信息公示工作的通知》等有关规定，高品质住宅工程实施质量分户先验后收制度，推动***房地产*场高质量发展，结合本*实际，制定本实施办法。 第二条 本办法所指“好房子”住宅工程为在本*行政区域内依法**、在建和改建的高品质住宅工程。 第三条 ***行政区域内的“好房子”住宅实行“先验房后收房”制度，适用本实施办法。其他住宅工程可参照执行。 第四条 “好房子”住宅销售时，建设单位将质量信息公示、业主开放活动、业主查验等有关活动安排和业主权益告知业主。   第二章 质量信息公示 第五条 质量信息公示是指建设单位按照开工、施工、验收、交付使用前按阶段公示住宅工程质量信息。销售现场、查验现场公示时间不少于*个月，网络公示时间不少于*年。 第六条 “好房子”住宅工程质量信息可制作成二维码形式，便于业主在销售现场、查验现场通过手机扫码查看。住宅工程质量信息公示内容包括但不限于以下内容。 （一）工程规划许可信息。包括建设单位、项目名称、建设位置、建设规模等信息； （二）施工许可主要信息。包括工程名称、地址、规模、合同工期、施工许可证编号、发证日期等信息，结构形式、设计使用年限； （三）建设、勘察、设计、施工、监理单位名称，建设单位项目负责人姓名，勘察、设计、施工、监理单位项目负责人姓名及注册执业资格证书号，五方责任主体法定代表人授权书及项目负责人质量终身责任承诺书； （四）主要建筑材料信息 *.对于以毛坯房为交付标准的，工程所使用的预拌混凝土、预拌砂浆强度检验评**果，钢筋、防水、门窗等涉及结构安全和重要使用功能的建筑材料规格型号和检测结论汇总情况。 *.对于以精装修房为交付标准的，除应按毛坯房主要使用材料公示外，还应公示主要装修材料及设施设备的规格型号等质量 信息； （五）地基基础、主体结构、屋面等分部工程质量验收记录，住宅工程质量分户验收结果表，室内环境质量检测报告，工程竣工验收报告，工程获得质量奖项情况; （六）建设单位工程质量承诺书、质量保修及投诉受理部门、联系人、联系电话，建设单位因故灭失时质量终身责任制承接方式等。 第七条 建设单位销售商品房时设置样板房的，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。   第三章 业主开放活动 第八条 业主开放活动是指“好房子”住宅工程完成主体结构验收后（含分段主体结构验收），装饰装修工程大面积施工前，建设单位向购买业主对主体结构实体质量，主要建筑材料、节能保温材料、装饰装修工程、防水工程、小区配套设施等工程质量和建设情况进行查看的活动。 第九条 建设单位负责业主开放活动的方案制定、组织实施及问题整改，对业主开放活动的开展、问题整改及安全保障措施的落实负首要责任。 第十条 业主开放活动开展前，建设单位应根据项目特点及具体情况有针对性的编制项目业主开放活动实施方案，实施方案应包含业主开放活动的时间、地点、路线、开放批次、参与单位、陪同人员、应急预案、安全保障措施等内容，明确分工，责任到人。 第十一条 业主开放活动应尽量安排在周末或节假日，活动开展时间不应少于*日，建设单位应在业主开放活动开展*日前将业主开放权益告知全部业主，同时将实施方案报送项目质量安全监督管理机构。 开放现场宜统筹设置业主接待区、应急处置区、饮水区及公共卫生区，方便业主参与活动。 第十二条 业主开放活动开展前，建设单位应牵头完成如下工作: 建设单位应牵头施工、监理单位完成主体结构（含二次结构）实体质量展示样板、主要施工工序分层展示样板、交付样板等内容的制作，并已通过样板验收。展示内容宜设置在一个单体工程的连续低楼层，开放展示户型不宜少于*个。 第十三条 业主开放活动具体工作要求： （一）建设单位按照既定方案组织业主到场，并在开放前向业主提供《业主开放活动告知书》（附件*，内容可供参考，可根据项目实际情况调整）及其他所需资料。  （二）鉴于施工阶段现场复杂性，为保障参与业主安全，业 主开放活动期间，业主活动路线范围、开放展示区域内应停止所有施工作业。在业主到达现场后，建设单位应组织施工、监理和已确定的前期物业服务企业等专业人员陪同并对业主进行安全提示及告知，引导业主按照既定的活动路线进行讲解和查看，活动路线两侧应设置封闭围挡或临时护栏。 第十四条 业主开放活动查看过程中，建设单位应如实填写《业主开放活动意见反馈表》，业主开放活动结束后，业主（或代表）和建设、施工及监理企业等陪同人员应在《业主开放活动意见反馈表》中签字确认。对于业主提出的缺乏客观事实依据或不符合工程技术标准的意见、建议，建设单位应依据法律法规、工程建设技术标准、设计文件、合同约定等进行解释。业主查验过程中确认的施工质量问题，建设单位应向业主承诺整改时限并记录在《业主开放活动意见反馈表》中，建设单位应督促各责任单位逐条对照进行销项处理。 第十五条 鼓励有条件的建设单位采取现场直播方式开展线上业主开放活动。   第四章 分户验收 第十六条 分户验收是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家和我省有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。 第十七条 建设单位承担“好房子”住宅工程质量首要责任，是分户验收第一责任人，负责组织分户验收和质量问题整改。设计、施工、监理等单位对住宅工程质量依法承担相应责任。 分户验收由建设单位牵头，建设单位、设计单位、施工单位项目负责人及监理单位总监理工程师对分户验收结果负责，建设单位专职质量管理人员、施工单位项目技术负责人、质量员、监理单位专业监理工程师等有关人员具体实施，分包单位项目负责人、项目技术负责人等有关人员应参加；已选定前期物业服务人的，服务人的相关人员参加分户验收。 第十八条 分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。 第十九条 分户验收应具备下列条件： （一）工程已完成设计和合同约定的工作内容； （二）所包含的分部、分项工程的质量均验收合格； （三）使用安全和重要使用功能检测资料完整，工程质量控制资料完整； （四）重要使用功能项目的抽查结果均符合要求； （五）厨房、卫生间、露台、屋面、室外空调板、外墙（含外窗）等涉水部位已按规定具备蓄水、淋水等检查条件。 第二十条 分户验收主要内容： （一）住宅室内 *.室内主要空间尺寸； *.地面、墙面和顶棚观感质量； *.门窗安装质量； *.栏杆、护栏安装质量； *.厨房、卫生间、露台、外墙（含外窗）等涉水部位防水工程质量； *.给水排水及采暖工程安装质量； *.通风与空调工程安装质量； *.室内电气工程安装质量； *.建筑节能工程质量。 精装修房住宅工程分户验收除上述项目外（其中，室内空间几何尺寸、涉水房间防水工程质量应在精装修施工前完成分户验收），还应包括工程涉及的吊顶工程、轻质隔墙工程、墙饰面工程、楼地面饰面工程、涂饰工程、细部工程、厨房工程、卫浴工程、智能化工程等。 （二）公共部分 公共部位验收内容主要包括屋面、楼梯间、电梯前室、通道、地下室、外墙面等公用部分的使用安全和重要使用功能等。 第二十一条 分户验收应由建设单位组建分户验收小组，编制《住宅工程质量分户验收方案》，方案应当包含参加验收的单位及人员、参加验收各方责任分工、验收依据、验收内容、验收程序、实测实量项目的检查部位和数量、检查方法、仪器设备配置、不合格项的处理措施、检查过程留痕方式、留存照片的点位、建立分户验收“一户一档”电子档案等内容。 分户验收小组应留存影像资料，包含该户户型图、验收人员举牌照片、验收过程照片，原则上每户验收过程照片不少于*张。按照《**省住宅工程质量分户验收管理规定》要求，如实将室内净距、净高、栏杆高度、立杆间距等记录在各记录表（验收表）中，填写《**省（**/成品）住宅工程质量分户验收结果》，形成包含影像资料和验收表的该户“一户一档”电子档案并生成二维码。 第二十二条 室内空间尺寸检查点位留痕应有明显标识，二维码电子档案应打印后张贴于户内墙体上。   第五章 业主查验 第二十三条 业主查验是指在签订购房合同后、单位工程已竣工并完成住宅工程分户验收，签署房屋验收交付单前，建设单位组织业主对其所购住宅进行质量查验活动。 第二十四条 业主查验按照业主自愿原则，可以邀请或委托他人参与查验。业主本人因故不能到场需委托他人的，应出示书面委托文书。 第二十五条 业主查验时间不多于*个月，具体时间由建设单位根据实际情况确定。组织业主查验活动*日前，建设单位应通过书面、电话、短信、微信及其他通讯方式将业主查验时间告知购房业主。业主在告知查验期内未参与视为放弃业主查验。 第二十六条 建设单位在竣工验收前分批次组织购房业主现场查验，对照合同约定交付标准，参照《“好房子”住宅业主查验要点》（附件*），现场查验房屋质量。 第二十七条 现场查验 （一）建设单位应组织施工、监理和已确定的前期物业服务企业等责任单位人员形成查验组，查验组应包括建设、施工和监理单位现场配备的土建、水电及暖通等专业人员，陪同业主对业主房屋进行查验，并提供必备检查工具，同时加强现场安全巡查，保障各项安全措施落实到位。 （二）查验过程中，建设单位应组织陪同人员按照实地查验情况，逐条记录填写《业主查验情况记录表》（附件*解答业主提出的设计、施工质量问题。对于业主提出的缺乏客观事实依据或不符合工程技术标准的意见、建议，建设单位应依据法律法规、工程建设技术标准、设计文件、合同约定等进行解释。 （三）现场查验结束后，业主和建设、施工及监理企业等陪同查验人员应共同在《业主查验情况记录表》中签字确认，建设单位和购房业主各执一份留存。对于业主查验过程中确认的施工质量问题，记录在《住宅工程业主查验质量问题维修销项表》（附件*）并张贴于户内明显位置，按期处置销账。   第六章  竣工验收交付 第二十八条 工程质量监督管理机构负责对分户验收工作的监督抽查。建设单位应提前*个工作日向该工程的监督管理机构报送《**省住宅工程质量分户验收结果汇总表》（同时报送分户验收方案）、《业主开放活动意见反馈表》和《住宅工程业主查验质量问题维修销项表》整改完成相关资料，申请比对性抽查。工程质量监督机构应按《**省住宅工程质量分户验收管理规定》相关规定开展分户验收抽查。 第二十九条 工程质量监督管理机构在比对性抽查判定为不合格的，责令整改，重新组织分户验收并提高重新参加验收人员级别，由建设、设计、施工、监理等单位分管质量的负责人参加分户验收或驻点督导。比对性抽查过程中发现存在以下问题，抽查结果判定为不合格。 （一）复核结果超过规定限值； （二）存在严重质量问题和影响使用功能； （三）分户验收弄虚作假、降低工程质量标准； （四）将不合格工程按合格工程验收； （五）室内空间尺寸检查点位无明显标识； （六）户内未张贴分户验收电子档案二维码。 第三十条 建设单位按程序组织工程竣工验收，经竣工验收合格，并取得工程竣工验收备案证后交付业主。     第七章   附则     第三十一条  本办法由***住房和城乡建设局负责解释，自发布之日起施行，有效期*年。     附件：*.       （工程名称）业主开放活动告知书           *.       （工程名称）业主开放活动意见反馈表 *.“好房子”住宅业主查验要点 *.       （工程名称）业主查验情况记录表 *.      （工程名称）质量问题维修销项表   附件*          （工程名称）业主开放活动告知书           业主您好： 欢迎您参加           （工程名称）业主开放活动，现将有关事项告知如下：      一、项目概况：     （项目名称、总建筑面积、单位工程个数、各参建责任主体等；本次业主开放活动涉及的工程名称、结构型式、建筑面积、层数、开工日期等。还可以介绍一下本工程的特点及其他需要说明的事项）。 二、工程设计使用年限：     年 三、工程保修期限 （一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为     年。 （三）供热与供冷系统，为     个采暖期、供冷期。 （四）电气管线、给排水管道、设备安装为     年。 （五）装修工程为     年。 （六）其他项目为     年。 四、本次业主开放活动安排： （简要说明活动流程） 房地产开发企业业主开放活动问题处理负责人： 联系电话： 五、其他告知事项：     工程名称： 开发企业：              项目负责人： 勘察单位：              项目负责人： 设计单位：              项目负责人： 监理单位：              总监理工程师： 施工单位：              项目负责人：          （开发企业，章） 年  月  日   附件*           （工程名称）业主开放活动意见反馈表 参加单位及人员 建设单位 施工单位 监理单位 物业单位 意见、建议 承诺整改事项和时限： 各方人员签字：年月日 业主（代表）确认 签字 年月日 注：此表为业主开放活动时记录使用，一式两份留存（建设单位、业主各一份）。     附件* “好房子”住宅业主查验要点 【公共区域】:*.单元门、防火门无损伤，开关正常；*.防护栏杆、照明、消防设施等设置完备；*.雨、污水管道排水通畅；*.墙、地面平整无破损。 【入户区域】*.入户门无损伤、门锁安装牢固、开关正常；*.安防系统（对讲机）使用正常，设置完备。 【电气系统】*.户内配电箱开关功能正常，漏电保护开关灵敏可靠，回路标识清晰、准确；*.户内开关插座安装**、标高一致、固定牢固；*.灯具通电正常。 【水暖系统】*.采暖系统带压、压力正常，分集水器回路标识明确；*.给水管道、排水管道、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏情况；*.卫生器具、阀门、热表、水表等安装固定牢固。 【厨卫工程】*.各类厨卫用具规格型号、标准应与样板一致，无污染、无破损，使用正常；*.排水通畅、无堵塞、无异味；*.安装牢固可靠，打胶平整顺直。 【饰面工程】*.地面、墙面无起砂、空鼓，无开裂、爆灰等情况；*.地板表面平直、整洁、无损伤，铺设牢固、行走时无异响、蹬地无明显起灰；*.墙、地砖砖面无色差、无破损、无明显空鼓，砖缝饱满、色泽均匀；*.顶棚、地面与墙面交接部位线角顺直。 【空间尺寸】室内各房间的开间、进深、净高实测值与设计推算值偏差符合规范要求。 【室内防水】墙面、顶棚、外窗及窗台、卫生间无渗漏。 【室内门窗】*.门表面无破损、无污染；*.门锁安装牢固、开关正常、关闭后门扇不松动；*.门吸安装牢固、功能正常；*.窗外观无破损、开启灵活，五金件无缺损、安装牢固；*.密封胶条无破损、脱落，玻璃无破损。 【栏杆】栏杆高度及间距符合要求 附件*        （工程名称）业主查验情况记录表 房号 业主姓名 联系电话 日期 参加单位及人员 建设单位 施工单位 监理单位 物业单位 查 验 存 在 的 问 题 承诺整改事项和时限： 各方人员签字：年月日 业主确认 签字 年月日 注：此表为业主开放时记录使用，一式两份留存（建设单位、业主各一份）。 附件*           （工程名称）业主查验质量问题维修销项表 X号楼X单元XXX户质量问题维修销项表 序号 位置 问题描述 责任单位 维修负责人 维修时间 是否维修 维修人员 复查人员   我司将会尽全力对您提出的合理维修项进行维修，如果您需报修或有任何疑问请拨打房屋维修中心电话：         ，或物业管家电话：X号楼管家：         ；XX地产客服电话：         。如果您对维修不满意，可拨打投诉受理电话：