（2024年-2026）年物业服务项目采购需求公开

正文内容

一、功能及要求： *.项目基本情况 *.*物业情况 物业名称 物业地址 （****年-****）年物业服务项目 *****中路三段***号 注：物业管理服务项目涉及多处物业的，可以分不同地址在上表中列明各物业名称和地址。 本需求标准中的省略号为自行添加部分。 *.*采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等（结合“*.供应商履行合同所需的设备”、“*.需要说明的其他事项”统筹考虑） （*）采购人提供物业管理处的办公场所及仓库各一间，以便物业管理的正常开展，水电费用自行承担。该办公用房（含设备用房）在委托管理期限内由物业公司免费使用，合同终止后交回采购人； （*）采购人不提供员工食宿，食宿费用由物业公司自理； （*）公用水电费由采购人承担费用； （*）物业公司用于服务管理的设备、工具、用品、检测仪器、仪表等由物业公司自行负责承担； *.物业服务范围【（****年-****年）物业服务项目】（*）物业管理（建筑物） 名称 明细 服务内容及标准 ***第一社会福利院 老人康复楼、寿星公寓、幸福楼、颐养园、护理员宿舍、职工之家及制氧房、风雨连廊。 总面积 建筑面积（㎡） ***** 见“*.*保安服务” 需保洁面积（㎡） ***** 见“*.*保洁服务” 门窗 门窗总数量（个）及总面积（㎡） 门***樘，面积****㎡,窗***樘，面积****㎡ 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” 地面 地面各材质及总面积（㎡） 环氧地坪总面积****㎡、瓷砖总面积****㎡，水磨石总面积****㎡、地胶板*****㎡. 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” 内墙饰面 内墙饰面各材质及总面积（㎡） 内墙饰面乳胶漆总面积******㎡、墙纸总面积***㎡ 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” 顶面 顶面各材质及总面积（㎡） 顶面乳胶漆总面积******㎡、铝板总面积****㎡、木饰面总面积***㎡ 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” 外墙 外墙各材质及总面积（㎡） 外墙涂料（普通涂料*****㎡、弹性涂料****㎡等）真石漆******㎡、面砖****㎡干挂石材****㎡、玻璃幕墙****㎡. 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” 外墙需清洗面积（㎡） 无 见“*.*保洁服务” 会议室 室内设施说明 政协会议室*个大会议桌、**张桌子、*个一体机、*个话筒、**张椅子 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务”“*.*会议服务” 会议室数量（个）及总面积（㎡） 政协会议室***㎡ 见“*.*保洁服务”“*.*会议服务” 报告厅 室内设施说明 学术报告厅*个主席台、*个主席台椅、*个讲台、*个投影仪、**个话筒、**张桌子。***条椅子， 功放一套。 见“*.*保洁服务”“*.*会议服务” 报告厅数量（个）及总面积（㎡） 学术报告厅***平米 见“*.*保洁服务”“*.*会议服务” 卫生间 卫生间数量（个）及总面积（㎡） ***间，总面积****㎡ 见“*.*保洁服务” 垃圾存放点 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） 各建筑楼梯口、**个点位，面积***㎡ 见“*.*保洁服务” 车位数 地下车位数 **（无充电桩车位） 见“*.*保安服务” 地面车位数 **（无充电桩车位） 见“*.*保安服务” 车行/人行口 车行口 * 见“*.*保安服务” 人行口 * 见“*.*保安服务” 设施设备（可另行附表） 电梯系统 医用梯（*号梯）：功率：**.*kw，客梯：*、*号梯功率**.*kw；*号梯功率**.*kw；*号梯功率**kw，颐养园（客梯、工作电梯各*台）功率**.*kw；行政楼电梯功率**.*kw。 幸福楼两台**.*kw。所有电梯均未在质保期内。 见“*.*保安服务”“*.*公用设施设备维护服务” 空调系统 水冷空调系统、***万大卡 已过维保期。 立式空调的数量**台、总功率**kw、已过质保期。壁挂式空调数量***台、总功率***kw、已过质保期。 见“*.*保安服务”“*.*公用设施设备维护服务” 采暖系统 空调。 中央空调一台，水冷空调系统***万大卡 已过维保范围。 见“*.*保安服务”“*.*公用设施设备维护服务” 给排水系统 给排水系统潜水泵*.**KW有**台，*.**KW有*台，不在保质期内。 见“*.*保安服务”“*.*公用设施设备维护服务” 消防系统 火灾自动报警及联动系统、自动喷淋、消火栓、广播、***联网监控、气体灭火、应急照明、疏散指示灯、防火卷帘门、组网系统、电梯联动控制系统。以上系统均已超过质保期。 见“*.*保安服务”“*.*公用设施设备维护服务” 锅炉设备 无 见“*.*保安服务”“*.*公用设施设备维护服务” 安防系统 人脸识别、监控系统，共***个摄像头 见“*.*保安服务”“*.*公用设施设备维护服务” 照明系统 由院配电间低压柜***V输出供电 见“*.*保安服务”“*.*公用设施设备维护服务” 供配电系统 高压**KV,共*个高压柜。低压有两台****KVA干式变压器, **个低压柜，**个低压抽屉柜组成。 见“*.*公用设施设备维护服务” …… 注：此表格详细列出了不同建筑物的物业管理指标项及其明细。若存在“建筑*”，则相应增加内容，以此类推。 以上内容体现需要供应商进行物业管理的物业的情况、边界、范围。指标的设置要充分考虑可能影响供应商报价和项目实施风险的因素。 （*）物业管理（室外） 名称 明细 服务内容及标准 室外面积 室外面积****㎡ 见“*.*保洁服务”“*.*保安服务” 绿化 绿化面积****㎡ 见“*.*保洁服务”“*.*绿化服务” 广场 广场面积****㎡ 见“*.*保洁服务”“*.*保安服务” 路灯、草坪灯、音箱 **个高杆路灯、 见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务” 消防栓 消防栓：颐养园**个、幸福楼**个、寿星公寓***个、综合楼+集体宿舍*个，合计***个。 见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务” 垃圾箱 *个 见“*.*保洁服务” 室外配电箱 室外配电箱数量*个 见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务” 门前三包 ***㎡ 见“*.*保洁服务” 露台 ***㎡ 见“*.*房屋维护服务”“*.*保洁服务” 监控 共计***个摄像头 见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务” 指示牌、显示屏 指示牌**个、显示屏*个 见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务” …… 二、相关标准： 按照国家相关标准执行 三、技术规格： *、对下述范围内物业提供物业管理服务： （*）物业服务范围：老人康复楼、寿星公寓、幸福楼、颐养园、护理员宿舍等综合性物业管理服务。 （*）物业服务标准：一级服务标准。 （*）本次物业服务管理期限为两年。 （*）公共场地、道路、房屋建筑公共区域的清洁卫生，定期消毒杀菌、生活垃圾清运，室内外的下水管道疏通，琉璃井、化粪池定期清理。 （*）公共绿化、园林养护和管理。 *.物业管理服务内容及标准 （*）房屋建筑主体及公共部分的维护管理，室内外下水道（含化粪池、琉璃井）的疏通清理； （*）公共配套设施日常维护管理； （*）公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生；定期消毒杀菌；除“四害”；生活垃圾清运； （*）公共绿化、天然绿地的保洁和人工绿地的养护和管理； （*）**小时保安护卫及公共秩序管理、巡防及老弱病残智障人员出入管控和消防管理； （*）楼宇电梯、消防、监控、中央空调、热水机组的运行、维修、养护管理； （*）交通指挥、车辆行驶和停靠管理，捐赠物资的搬运； （*）物业及物业档案资料收集、管理； （*）协助院内活动、文明创建的开展，各类会议的准备、服务及整理。 *.*基本服务 序号 服务内容 服务标准 * 目标与责任 （*）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 * 服务人员要求 （*）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 （*）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 （*）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的**%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 （*）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 * 保密和思想政治教育 （*）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对保密工作岗位的保密要求。 （*）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 * 档案管理 （*）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 （*）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 （*）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 （*）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 * 服务改进 （*）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 （*）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 （*）需整改问题及时整改完成。 * 重大活动后勤保障 （*）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 （*）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待**，展现良好形象。 （*）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 * 应急保障预案 （*）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 （*）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 （*）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 （*）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 * 服务方案及工作制度 （*）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 （*）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 （*）制定物业服务方案，主要包括：整体管理服务方案、质量管理方案、安全保卫消防管理方案、卫生保洁管理方案、维修维护管理方案、突发事件管理方案、档案管理方案、绿化管理方案等 ** 信报服务 （*）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。 （*）及时投送或通知收件人领取。 （*）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。 （*）...... ** 服务热线及紧急维修 （*）设置**小时报修服务热线。 （*）紧急维修应当**分钟内到达现场，不间断维修直至修复。 （*）...... *.*房屋维护服务 序号 服务内容 服务标准 * 主体结构、围护结构、部品部件 *、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护 服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、室内外上下水管道、水箱、沟渠等排污管理。 服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 *、房屋门窗维修要求 服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。 服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。 * 其他设施 *、每半月至少开展*次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查*次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 *、路面状态良好，地漏通畅不堵塞。 * 标识标牌 （*）标识标牌符合《公共信息图形符号 第*部分：通用符号》（GB/T *****.*）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB****）、《消防安全标志　第*部分：标志》（GB*****.*）的相关要求。 （*）每月至少检查*次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。 *.*公用设施设备维护服务 序号 服务内容 服务标准 * 基本要求 （*）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检*次。 （*）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。 （*）...... * 设备机房 （*）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。 （*）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。 （*）每半月至少开展*次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。 （*）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。 （*）安全防护用具配置齐全，检验合格。 （*）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。 * 给排水系统 （*）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB****）的相关要求。 （*）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB*****）的相关要求。 （*）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。 （*）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视*次。每年至少养护*次水泵。 （*）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。 （*）每季度至少开展*次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。 （*）给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修并承担龙头等配件更换费用（单价***元以内）。 服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。 * 电梯系统 （*）电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每**少开展*次电梯的安全状况检查。 （*）电梯准用证、年检合格证等证件齐全。相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置。 （*）每年至少开展*次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。 （*）电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》（TSG T****）的有关要求。 （*）电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》（TSG **）的有关要求。 （*）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练*次。电梯出现故障，物业服务人员**分钟内到场应急处理，维保专业人员**分钟内到场应急处理。 （*）到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通。 （*）电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。 * 空调系统 （*）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB*****）的相关要求。 （*）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T*****）的相关要求。 （*）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。 （*）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴水现象。定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。空调系统出现运行故障后，物业公司及时联系空调设备供应商维修人员及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率***%。 * 消防系统 （*）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB*****）的相关要求。 （*）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA***或XF***）的相关要求。 （*）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。 （*）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。 （*）自动喷水灭火系统启动正常。 （*）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。 （*）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。 （*）正压送风、防排烟系统运行正常。 （*）服务内容：每月检查*次，做好记录，及时报修。 定期对消防系统和设施（包含火灾自动报警及联动系统、自动喷淋、消火栓、广播、***联网监控、气体灭火、应急照明、疏散指示灯、防火卷帘门、组网系统、电梯联动控制系统）进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；提供技术支持和保障，定期开展消防培训，提高人防技能。 * 供配电系统 （*）配电房要求具备相关电工证的人员**小时监管值班。 （*）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。 （*）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。 （*）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。 （*）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。 （*）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。 （*）对物业管理范围全院电气照明装置、配电设施、弱电系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。 服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，全院的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。 * 弱电系统 （*）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T ****）的相关要求。 （*）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。 * 照明系统 （*）外观整洁无缺损、无松落。 （*）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。 （*）每**少开展*次公共区域照明设备巡视。 （*）...... ** 热水机组管理维护（格力、美的） 服务内容：定期检查机组的电器系统、风扇电机、压缩机及水泵，对电线线路等安全隐患进行及时整改，除锈清洁、无泄漏，无堵塞，及时处理故障。 服务标准：提供技术支持和保障，确保系统正常稳定运转。 ** 监控、音响系统设备管理维护 服务内容：系统包含监控点位***个和监控主机、配套设备以及全院广播系统，每月*次定时对主线路、摄像机线路检测检修；监控系统前端摄像机的镜头清理、除尘、位置调整、故障排除；主机检测、系统扩容；监控软件检测、升级、维护、数据备份；提供完整的维护保养记录和维修资料。 服务标准：提供技术支持，保证系统有效运转，清晰有效。 注：电梯系统、锅炉设备等设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的供应商完成，如供应商自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。 *.*保洁服务 序号 服务内容 服务标准 * 基本要求 （*）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 （*）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。 （*）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。 （*）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。 建筑物顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，**石地面定期打蜡打磨、清洗、保证没有污渍； 门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍； 楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求定期进行擦洗，不得有污渍和灰尘； 公共地面每天打扫、地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘； 灯具、天花板上不得有灰尘、蜘蛛网出现； 道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹； 及时清理绿化带及草坪，及时清理树枝落叶； 公共垃圾桶及时进行清理保洁，里面套垃圾袋，保证无过夜垃圾； 遇文明创建等重大活动开展时，需积极配合搞好保洁工作； 根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集, 同时实行分收分运。垃圾收集及外运要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站,并做好相关登记。（不含垃圾外运） 公共卫生间的保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气**无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水、无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。 公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。 化粪池、琉璃井每年清理不少于四次，保持室内外下水道通畅。 * 办公用房区域保洁 （*）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每**少开展*次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展*次清洁作业。 （*）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展*次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展*次清洁作业。 （*）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 （*）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 （*）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。 （*）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展*次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。 （*）电梯轿厢： ①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展*次清洁作业。 ②灯具、操作指示板明亮。 （*）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展*次清洁作业。 * 公共场地区域保洁 （*）每日清扫道路地面、停车场等公共区域*次，保持干净、无杂物、无积水。 （*）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。 （*）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展*次清洁作业。 （*）清洁室外照明设备，每月至少开展*次清洁作业。 （*）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展*次巡查。 * 垃圾处理 （*）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城*的要求设置。 （*）桶身表面干净无污渍，每日开展至少*次清洁作业。 （*）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展*次清洁作业。 （*）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展*次清洁作业。 （*）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。 （*）垃圾装袋，日产日清。 （*）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。 （*）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。 （*）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城*的要求执行。 (**)做好医疗垃圾收集分类工作。 * 卫生消毒 （*）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每**少开展*次作业。 （*）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展*次作业。 （*）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。 * 除“四害”及白蚁防治 除“四害”及白蚁防治 服务内容：服务区域内的灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇防治。 服务标准： （*）除“四害”工作达到省、*规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除“四害”工作水平达到优良档次。 （*）除“四害”、白蚁防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门防治机构推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁用的药物，以确保质量和安全。 （*）除“四害”防治有四次以上的全面治理专项记录 *.*.*具体清洁要求 序号 材质 清洁要求 * 环氧地坪地面 （*）清理垃圾：清理地面上的垃圾和杂物。 （*）清洗地面：用专业的清洁剂或去污剂清洗地面。清洁剂和去污剂的选取要根据污垢的性质而定。环氧地坪一般使用弱酸性或弱碱性的清洁剂，避免使用酸性或碱性强的清洁剂。 （*）滚刷或颗粒机进行深层清洗：对于顽固沉积物，需要使用滚刷或颗粒机进行深层清洗。 （*）浸泡：将清洁剂或去污剂浸泡在环氧地坪上，加强去除污渍的效果。 （*）冲洗：用**将地面冲洗干净，以去除残留的清洁剂或去污剂。 * 瓷砖地面 （*）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 （*）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 * 水磨石地面 （*）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 （*）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 * 地胶板地面 （*）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。 （*）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。 注：根据物业用材情况选择清洁要求 *.*绿化服务 序号 服务内容 服务标准 * 基本要求 （*）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 （*）做好绿化服务工作记录，填写规范。 （*）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。 （*）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。 （*）...... * 室外绿化养护 （*）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。 （*）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。 （*）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。 （*）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在**%以下。 （*）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。 （*）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。 （*）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。 （*）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。 （*）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。 （**）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**%，草坪纯度**%。 *.*保安服务 序号 服务内容 服务标准 * 基本要求 （*）建立保安服务相关制度，并按照执行。 （*）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。 （*）配备保安服务必要的器材。 （*）负责进出的人员及车辆指挥、大门电动门、所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；防止老弱病残智障人员走失；负责全院夜间巡逻；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备，消防设备运行管理，公共秩序治安维护，防火防盗及其它突发事件处理等；负责捐赠物资的搬运。 （*）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，前后门卫、全院消防电视监控**小时值班； （*）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好，遇到老年人、儿童单独进出医院和老年公寓时多加过问，严防人员走失； （*）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行； （*）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件； （*）严格控制车辆出入，按制度发、收卡及收费，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全； （*）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件； （*）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行**小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。 * 出入管理 （*）办公楼（区）主出入口应当实行**小时值班制。 （*）设置门岗。 （*）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好，遇到老年人、儿童单独进出医院和老年公寓时多加过问，严防人员走失； （*）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。 （*）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知**机关进行处理。 （*）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。 （*）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出**接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。 （*）提供现场接待服务。 ①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。 ②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。 ③物品摆放整齐有序、分类放置。 ④现场办理等待时间不超过*分钟，等待较长时间应当及时沟通。 ⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率***%。 ⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间 ⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。 （*）...... * 值班巡查 （*）建立**小时值班巡查制度。 （*）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。 （*）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。 （*）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。 （*）...... * 监控值守 （*）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。 （*）监控设备**小时正常运行，监控室实行专人**小时值班制度。 （*）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。 （*）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。 （*）监控记录保持完整，保存时间不应少于**天。 （*）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。 （*）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。 （*）...... * 车辆停放 （*）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。 （*）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。 （*）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。 （*）非机动车定点有序停放。 （*）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过*分钟。 （*）...... * 消防安全管理 （*）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。 （*）消防控制室实行**小时值班制度，每班不少于*人。 （*）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。 （*）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。 （*）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展*次消防演练。 （*）...... * 突发事件处理 （*）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。 （*）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。 （*）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。 （*）每半年至少开展*次突发事件应急演练，并有相应记录。 （*）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。 （*）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。 （*）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。 （*）...... * 大型活动秩序 （*）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。 （*）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。 （*）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。 （*）...... *.供应商履行合同所需的设备 采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务的，可在下表中列出，举例如下： 序号 用途 作业设备名称 数量 单位 * 基本服务 管道疏通机 * 个 注：采购人已无偿提供的作业设备，不在此重复要求。 *.物业管理服务人员需求 部门职能 岗位 同时在岗人数 岗位所需总人数 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） 服务中心 项目经理 * * *小时，合同期内在岗率**%。 房屋维护及公用设施设备维护服务 主管 * * *小时，合同期内在岗率**%。 综合维修 * * 保洁服务 主管 * * *小时，合同期内在岗率**%。 保洁员 ** ** 垃圾清运工 * * 绿化服务 绿化工 * * 保安服务 主管 * * *小时，合同期内在岗率**%。 门岗 * * **小时 消控岗 * * 持有消防培训类证；**小时 巡逻岗 * * **小时 注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。 供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。 ★物业管理服务-保安服务人员需持**部门认可的保安员证上岗，投标人须承诺中标后将配备满足本项目要求的持证人员为本项目提供保安服务，上岗前需向采购人提供保安服务人员的保安员证书，保证提供的相关证件齐全、有效。（提供承诺函） 四、交付时间和地点： *.服务期两年，合同一年一签。 *.服务地点：***第一社会福利院。 五、服务标准： *.物业管理服务内容及标准 （*）房屋建筑主体及公共部分的维护管理，室内外下水道（含化粪池、琉璃井）的疏通清理； （*）公共配套设施日常维护管理； （*）公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生；定期消毒杀菌；除“四害”；生活垃圾清运； （*）公共绿化、天然绿地的保洁和人工绿地的养护和管理； （*）**小时保安护卫及公共秩序管理、巡防及老弱病残智障人员出入管控和消防管理； （*）楼宇电梯、消防、监控、中央空调、热水机组的运行、维修、养护管理； （*）交通指挥、车辆行驶和停靠管理，捐赠物资的搬运； （*）物业及物业档案资料收集、管理； （*）协助院内活动、文明创建的开展，各类会议的准备、服务及整理。 *.*基本服务 序号 服务内容 服务标准 * 目标与责任 （*）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 * 服务人员要求 （*）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 （*）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 （*）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的**%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 （*）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 * 保密和思想政治教育 （*）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对保密工作岗位的保密要求。 （*）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 * 档案管理 （*）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 （*）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。 （*）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 （*）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 * 服务改进 （*）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 （*）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 （*）需整改问题及时整改完成。 * 重大活动后勤保障 （*）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 （*）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待**，展现良好形象。 （*）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 * 应急保障预案 （*）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 （*）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 （*）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 （*）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 * 服务方案及工作制度 （*）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 （*）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 （*）制定物业服务方案，主要包括：整体管理服务方案、质量管理方案、安全保卫消防管理方案、卫生保洁管理方案、维修维护管理方案、突发事件管理方案、档案管理方案、绿化管理方案等 ** 信报服务 （*）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。 （*）及时投送或通知收件人领取。 （*）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。 （*）...... ** 服务热线及紧急维修 （*）设置**小时报修服务热线。 （*）紧急维修应当**分钟内到达现场，不间断维修直至修复。 （*）...... *.*房屋维护服务 序号 服务内容 服务标准 * 主体结构、围护结构、部品部件 *、房屋本体及附属建筑物、构筑物的维护 服务内容：负责所有设施和附属建筑物的维修，养护和管理。包括路灯、门锁、室内外上下水管道、水箱、沟渠等排污管理。 服务标准：房屋管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 *、房屋门窗维修要求 服务内容：门窗框松动、开户不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。 服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。 * 其他设施 *、每半月至少开展*次大门、围墙、道路、场地、管井、沟渠等巡查，每半月至少检查*次雨污水管井、化粪池等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。 *、路面状态良好，地漏通畅不堵塞。 * 标识标牌 （*）标识标牌符合《公共信息图形符号 第*部分：通用符号》（GB/T *****.*）的相关要求，消防与安全标识符合《安全标志及其使用导则》（GB****）、《消防安全标志　第*部分：标志》（GB*****.*）的相关要求。 （*）每月至少检查*次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。 *.*公用设施设备维护服务 序号 服务内容 服务标准 * 基本要求 （*）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检*次。 （*）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度、照度、粉尘和烟雾浓度等符合相关安全规范。 （*）...... * 设备机房 （*）设备机房门口有机房类别及安全标志。落实各类机房责任人、督查人，且设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等上墙文件或证书符合各设备机房国家标准规范要求，机房巡视及外来人员记录清晰完整，标识统一。 （*）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。 （*）每半月至少开展*次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。 （*）按各设备机房国家标准规范规定维护/保管消防、通风、应急照明，防止小动物进入。 （*）安全防护用具配置齐全，检验合格。 （*）应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。 * 给排水系统 （*）生活饮用水卫生符合《生活饮用水卫生标准》（GB****）的相关要求。 （*）二次供水卫生符合《二次供水设施卫生规范》（GB*****）的相关要求。 （*）设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。 （*）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视*次。每年至少养护*次水泵。 （*）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。 （*）每季度至少开展*次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。 （*）给排水系统的设备、设施，如消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、室内外排水管极其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修并承担龙头等配件更换费用（单价***元以内）。 服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。 * 电梯系统 （*）电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每**少开展*次电梯的安全状况检查。 （*）电梯准用证、年检合格证等证件齐全。相关证件、紧急救援电话和乘客注意事项置于轿厢醒目位置。 （*）每年至少开展*次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。 （*）电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》（TSG T****）的有关要求。 （*）电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》（TSG **）的有关要求。 （*）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练*次。电梯出现故障，物业服务人员**分钟内到场应急处理，维保专业人员**分钟内到场应急处理。 （*）到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通。 （*）电梯维修、保养时在现场设置提示标识和防护围栏。 * 空调系统 （*）空调通风系统运行管理符合《空调通风系统运行管理标准》（GB*****）的相关要求。 （*）办公楼内温湿度、空气质量等符合《室内空气质量标准》（GB/T*****）的相关要求。 （*）定期维保并做好记录，保证空调设施设备处于良好状态。 （*）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴水现象。定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。空调系统出现运行故障后，物业公司及时联系空调设备供应商维修人员及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率***%。 * 消防系统 （*）消防设施的维护管理符合《建筑消防设施的维护管理》（GB*****）的相关要求。 （*）消防设备检测符合《建筑消防设施检测技术规程》（GA***或XF***）的相关要求。 （*）消防设施平面图、火警疏散示意图、防火分区图等按幢设置在楼层醒目位置。 （*）消防系统各设施设备使用说明清晰，宜图文结合。 （*）自动喷水灭火系统启动正常。 （*）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、红外线报警器、应急照明、安全疏散等系统运行正常。 （*）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。 （*）正压送风、防排烟系统运行正常。 （*）服务内容：每月检查*次，做好记录，及时报修。 定期对消防系统和设施（包含火灾自动报警及联动系统、自动喷淋、消火栓、广播、***联网监控、气体灭火、应急照明、疏散指示灯、防火卷帘门、组网系统、电梯联动控制系统）进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；提供技术支持和保障，定期开展消防培训，提高人防技能。 * 供配电系统 （*）配电房要求具备相关电工证的人员**小时监管值班。 （*）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。 （*）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。 （*）核心部位用电建立高可控用电保障和配备应急发电设备，定期维护应急发电设备。 （*）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。 （*）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。 （*）对物业管理范围全院电气照明装置、配电设施、弱电系统等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。 服务标准：做到安全、合理、节约用电；维修人员必须持证上岗；建立运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，全院的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。 * 弱电系统 （*）安全防范系统维护保养符合《安全防范系统维护保养规范》（GA/T ****）的相关要求。 （*）保持监控系统、门禁系统、安全防范系统等运行正常，有故障及时排除。 * 照明系统 （*）外观整洁无缺损、无松落。 （*）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。 （*）每**少开展*次公共区域照明设备巡视。 （*）...... ** 热水机组管理维护（格力、美的） 服务内容：定期检查机组的电器系统、风扇电机、压缩机及水泵，对电线线路等安全隐患进行及时整改，除锈清洁、无泄漏，无堵塞，及时处理故障。 服务标准：提供技术支持和保障，确保系统正常稳定运转。 ** 监控、音响系统设备管理维护 服务内容：系统包含监控点位***个和监控主机、配套设备以及全院广播系统，每月*次定时对主线路、摄像机线路检测检修；监控系统前端摄像机的镜头清理、除尘、位置调整、故障排除；主机检测、系统扩容；监控软件检测、升级、维护、数据备份；提供完整的维护保养记录和维修资料。 服务标准：提供技术支持，保证系统有效运转，清晰有效。 注：电梯系统、锅炉设备等设施设备的安装改造维修应当由具备相应资质的供应商完成，如供应商自身不具备，可进行分包由具有相应资质的单位完成。服务标准涉及的国家标准有更新的，执行国家最新标准。 *.*保洁服务 序号 服务内容 服务标准 * 基本要求 （*）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 （*）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。 （*）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。 （*）进入保密区域时，有采购人相关人员全程在场。 建筑物顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，**石地面定期打蜡打磨、清洗、保证没有污渍； 门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍； 楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求定期进行擦洗，不得有污渍和灰尘； 公共地面每天打扫、地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘； 灯具、天花板上不得有灰尘、蜘蛛网出现； 道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹； 及时清理绿化带及草坪，及时清理树枝落叶； 公共垃圾桶及时进行清理保洁，里面套垃圾袋，保证无过夜垃圾； 遇文明创建等重大活动开展时，需积极配合搞好保洁工作； 根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集, 同时实行分收分运。垃圾收集及外运要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站,并做好相关登记。（不含垃圾外运） 公共卫生间的保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气**无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水、无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。 公共区域的垃圾桶的保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。 化粪池、琉璃井每年清理不少于四次，保持室内外下水道通畅。 * 办公用房区域保洁 （*）大厅、楼内公共通道： ①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 ②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每**少开展*次清洁作业。 ③指示牌干净，无污渍，每日至少开展*次清洁作业。 （*）电器、消防等设施设备： ①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展*次清洁作业。 ②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展*次清洁作业。 （*）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 （*）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 （*）作业工具间： ①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。 ②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。 （*）公共卫生间： ①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展*次清洁作业。 ②及时补充厕纸等必要用品。 （*）电梯轿厢： ①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展*次清洁作业。 ②灯具、操作指示板明亮。 （*）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展*次清洁作业。 * 公共场地区域保洁 （*）每日清扫道路地面、停车场等公共区域*次，保持干净、无杂物、无积水。 （*）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。 （*）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展*次清洁作业。 （*）清洁室外照明设备，每月至少开展*次清洁作业。 （*）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展*次巡查。 * 垃圾处理 （*）在指定位置摆放分类垃圾桶，并在显著处张贴垃圾分类标识。分类垃圾桶和垃圾分类标识根据所在城*的要求设置。 （*）桶身表面干净无污渍，每日开展至少*次清洁作业。 （*）垃圾中转房保持整洁，无明显异味，每日至少开展*次清洁作业。 （*）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展*次清洁作业。 （*）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。 （*）垃圾装袋，日产日清。 （*）建立垃圾清运台账，交由规范的渠道回收处理。 （*）做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。 （*）垃圾分类投放管理工作的执行标准，按所在城*的要求执行。 (**)做好医疗垃圾收集分类工作。 * 卫生消毒 （*）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每**少开展*次作业。 （*）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展*次作业。 （*）发生公共卫生事件时，邀请专业单位开展消毒、检测等工作。 * 除“四害”及白蚁防治 除“四害”及白蚁防治 服务内容：服务区域内的灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇防治。 服务标准： （*）除“四害”工作达到省、*规定标准，在各类文明卫生创建活动中，除“四害”工作水平达到优良档次。 （*）除“四害”、白蚁防治的药物使用，应符合国家有关规定，使用爱卫部门防治机构推荐和认定的药物，严禁使用国家明令禁用的药物，以确保质量和安全。 （*）除“四害”防治有四次以上的全面治理专项记录 *.*.*具体清洁要求 序号 材质 清洁要求 * 环氧地坪地面 （*）清理垃圾：清理地面上的垃圾和杂物。 （*）清洗地面：用专业的清洁剂或去污剂清洗地面。清洁剂和去污剂的选取要根据污垢的性质而定。环氧地坪一般使用弱酸性或弱碱性的清洁剂，避免使用酸性或碱性强的清洁剂。 （*）滚刷或颗粒机进行深层清洗：对于顽固沉积物，需要使用滚刷或颗粒机进行深层清洗。 （*）浸泡：将清洁剂或去污剂浸泡在环氧地坪上，加强去除污渍的效果。 （*）冲洗：用**将地面冲洗干净，以去除残留的清洁剂或去污剂。 * 瓷砖地面 （*）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 （*）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 * 水磨石地面 （*）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 （*）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 * 地胶板地面 （*）定期保养。使用中性清洁剂清洁，避免使用强酸或强碱清洁剂，定期进行基础维护。 （*）日常维护。使用湿润的拖把清洁，污染严重时局部清洁，每月对地胶板地面进行打蜡处理。 注：根据物业用材情况选择清洁要求 *.*绿化服务 序号 服务内容 服务标准 * 基本要求 （*）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 （*）做好绿化服务工作记录，填写规范。 （*）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。 （*）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。 （*）...... * 室外绿化养护 （*）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。 （*）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。 （*）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。 （*）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在**%以下。 （*）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。 （*）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。 （*）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。 （*）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。 （*）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。 （**）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**%，草坪纯度**%。 *.*保安服务 序号 服务内容 服务标准 * 基本要求 （*）建立保安服务相关制度，并按照执行。 （*）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。 （*）配备保安服务必要的器材。 （*）负责进出的人员及车辆指挥、大门电动门、所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；防止老弱病残智障人员走失；负责全院夜间巡逻；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备，消防设备运行管理，公共秩序治安维护，防火防盗及其它突发事件处理等；负责捐赠物资的搬运。 （*）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，前后门卫、全院消防电视监控**小时值班； （*）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好，遇到老年人、儿童单独进出医院和老年公寓时多加过问，严防人员走失； （*）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行； （*）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件； （*）严格控制车辆出入，按制度发、收卡及收费，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全； （*）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件； （*）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行**小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。 * 出入管理 （*）办公楼（区）主出入口应当实行**小时值班制。 （*）设置门岗。 （*）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，确保办公秩序良好，遇到老年人、儿童单独进出医院和老年公寓时多加过问，严防人员走失； （*）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。 （*）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知**机关进行处理。 （*）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚、车辆拥堵、货物堵塞道路等情况。 （*）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出**接收单位收件人审检，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。 （*）提供现场接待服务。 ①做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报。 ②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。 ③物品摆放整齐有序、分类放置。 ④现场办理等待时间不超过*分钟，等待较长时间应当及时沟通。 ⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率***%。 ⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间 ⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。 （*）...... * 值班巡查 （*）建立**小时值班巡查制度。 （*）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。 （*）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。 （*）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。 （*）...... * 监控值守 （*）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。 （*）监控设备**小时正常运行，监控室实行专人**小时值班制度。 （*）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。 （*）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。 （*）监控记录保持完整，保存时间不应少于**天。 （*）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。 （*）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。 （*）...... * 车辆停放 （*）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。 （*）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。 （*）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆或充电。 （*）非机动车定点有序停放。 （*）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过*分钟。 （*）...... * 消防安全管理 （*）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。 （*）消防控制室实行**小时值班制度，每班不少于*人。 （*）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。 （*）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。 （*）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展*次消防演练。 （*）...... * 突发事件处理 （*）制定突发事件安全责任书，明确突发事件责任人及应承担的安全责任。 （*）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。 （*）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。 （*）每半年至少开展*次突发事件应急演练，并有相应记录。 （*）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。 （*）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。 （*）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。 （*）...... * 大型活动秩序 （*）制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查。 （*）应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通。 （*）活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。 （*）...... *.供应商履行合同所需的设备 采购人根据项目实际需求，需要供应商提供作业设备（自有或租赁）用于物业管理服务的，可在下表中列出，举例如下： 序号 用途 作业设备名称 数量 单位 * 基本服务 管道疏通机 * 个 注：采购人已无偿提供的作业设备，不在此重复要求。 *.物业管理服务人员需求 部门职能 岗位 同时在岗人数 岗位所需总人数 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） 服务中心 项目经理 * * *小时，合同期内在岗率**%。 房屋维护及公用设施设备维护服务 主管 * * *小时，合同期内在岗率**%。 综合维修 * * 保洁服务 主管 * * *小时，合同期内在岗率**%。 保洁员 ** ** 垃圾清运工 * * 绿化服务 绿化工 * * 保安服务 主管 * * *小时，合同期内在岗率**%。 门岗 * * **小时 消控岗 * * 持有消防培训类证；**小时 巡逻岗 * * **小时 注：供应商应当按国家相关法律法规，合理确定服务人员工资标准、工作时间等。 供应商应当自行为服务人员办理必需的保险，有关人员伤亡及第三者责任险均应当考虑在报价因素中。 ★物业管理服务-保安服务人员需持**部门认可的保安员证上岗，投标人须承诺中标后将配备满足本项目要求的持证人员为本项目提供保安服务，上岗前需向采购人提供保安服务人员的保安员证书，保证提供的相关证件齐全、有效。（提供承诺函） 六、验收标准： *、项目验收按照《关于加强***政府采购项目履约验收工作的通知（长财采购〔****〕*号）等文件执行，有其他最新文件要求的从其规定。 *、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。 *、采购人将根据采购需求及中标人的投标文件中编制的技术方案制定物业服务考核细则，根据每月考核情况进行验收。 七、其他要求： *.需要说明的其他事项 其他约定事项 *、物业管理范围 物业管理范围外新增服务内容由双方另行协商确定。 *、维修资金 （*）大楼主体、设施设备，在规定保修期间内，由物业部门联系保修单位负责保修。 （*）重大维修养护项目和房屋本体共用部位的维修养护由中标人报请采购人实施。 *、管理用房 采购人提供物业管理处的办公场所及仓库各一间，以便物业管理的正常开展，水电费用自行承担。该办公用房（含设备用房）在委托管理期限内由物业公司免费使用，合同终止后交回采购人。 *、物业员工宿舍及食堂 采购人不提供员工食宿，食宿费用由物业公司自理。 *、公用水电费 公用水电费由采购人承担费用。 *、设备维保 日常设备维保（包含消防设施、监控设备、中央空调、热水机组、电梯）。 *、收发、登记 文件、报刊的订阅和收发由物业公司安排人员负责，并按收件人分检，然后分别投入相应的报箱内。 *、物业管理公司的违纪处罚 因物业公司责任造成财产（含经批准同意暂存第三方财产）损失、丢失，物业公司负责全部赔偿。 *、物业公司工作人员流动及按国家劳动部门要求办理社保的要求： 物业公司按国家劳动部门要求为所有工作人员购买社保，其费用由物业公司自行承担。 **、对物业公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求 物业公司员工统一着装，电工、安保、工程等岗位需要持资格证上岗，持有健康证。 **、物资准备 物业公司用于服务管理的设备、工具、用品、检测仪器、仪表等由物业公司自行负责承担。 **、物业内部管理 物业管理项目部的内部管理计划由物业公司自行制定方案，包括跟采购人及周边单位（包括社区、**等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等 **、物业公司其他要求 应制定严格的保密措施，防止泄密事件发生；所有工作必须有台账记录。 其他要求及说明 *.服务期两年，合同一年一签。 *.服务地点：***第一社会福利院。 *．结算方法 *.*付款人：***第一社会福利院（通过国库集中支付）。 *.*付款方式：管理服务费从中标人正式提供服务之日计起，满一个月为一个付款期。在中标人正式提供管理服务满一个月之日起**日内，整理所有考核资料进行核算后，按照采购人付款流程一次性支付前一个月的物业管理费用，以后每月按此结算方式进行结算。 *.本项目采用费用包干方式建设，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。 *.投标人在投标前，可自行踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。 采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。